La formula di investimento denominata Apartment Building (in quanto ha come oggetto l’investimento in immobili – solitamente palazzine (come interi condomini) – composte da più unità immobiliari), a differenza delle più conosciute operazioni immobiliari di property rental e flipping immobiliare, è una formula assolutamente innovativa alla cui base ci sono le migliori tecniche di ingegneria finanziaria che consentono, attraverso un effetto di leverage finanziario, elevati rendimenti a fronte di un rischio molto contenuto e che addirittura si azzera completamente dopo un certo numero di mesi.

LE FASI DELL’INVESTIMENTO APARTMENT BUILDING

01

RICERCA E SELEZIONE

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02

PROPOSTA / CONTRATTO

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04

ACQUISIZIONE IN LEVA

(30/70)

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05

RISTRUTTURAZIONE / STABILIZZAZIONE

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06

RIFINANZIAMENTO + CASHOUT

(RESTITUZIONE CAPITALI)

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07

GESTIONE CASHFLOW

(ZERO RISCHI)

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COME FUNZIONANO GLI APARTMENT BUILDING

In buona sostanza tali tipi di operazioni si caratterizzano:

  1. dall’acquisizione – mediante un’offerta di acquisto formulata sulla base di un preciso algoritmo matematico in grado di individuare l’esatto prezzo a cui un determinato immobile deve essere acquistato al fine di garantire il rifinanziamento da parte degli istituti di credito ed una pre-determinata percentuale di ritorno dell’investimento – di un apartment building (composto da almeno 50 unità) c.d. “distressed”, e cioè caratterizzato da una gestione da parte della proprietà non ottimale e non efficiente (ad esempio perché caratterizzata da un elevato vacancy rate in quanto molte delle unità non sono locate, o perché strutturata su canoni di locazione con affitti al di sotto di quelli medi di mercato, etc.etc.). Tale acquisizione viene finanziata in parte dall’investitore mediante capitali propri ed in parte da un istituto bancario (a tassi assolutamente competitivi, e ciò grazie ai consolidati rapporti che Remida Properties vanta con i migliori istituti di credito statunitensi, senza i quali sarebbe di fatto impossibile accedere al mercato del credito USA);
  2. dalla ristrutturazione dell’apartment building (per renderlo maggiormente attrattivo verso nuovi affittuari e per motivare ulteriormente l’incremento dei preesistenti canoni di locazione) e nella sua “stabilizzazione”, che si concretizza nella gestione dell’immobile per un determinato periodo di tempo (solitamente 3 mesi) con un vacancy rate minimo e affitti regolari;
  3. dal successivo rifinanziamento (sempre da parte di un istituto bancario) dell’immobile sulla base del suo nuovo e maggior valore;
  4. dalla detenzione dell’immobile nel medio-lungo periodo, oppure dalla sua rivendita nel caso in cui il differenziale tra prezzo di vendita e costo dell’operazione consenta di realizzare margini apprezzabili nel breve periodo.

Capitale

Qualsiasi sia il tuo capitale impiegato nell’operazione, questo ti verrà restituito nella fase di rifinanziamento

Rischio

Il rischio dell’operazione è già basso, grazie al fatto che il sottostante è un immobile. Inoltre, trascorso il termine per il rifinanziamento, il rischio diventa zero perché, oltre ad aver percepito gli interessi, all’investitore viene restituito tutto il capitale iniziale

Rendimento

Il rendimento è inizialmente del 10%. In prossimità del rifinanziamento, il rendimento aumenta notevolmente (grazie al cash out) fino a diventare infinito quando il capitale iniziale viene completamente restituito, perché chi ha partecipato all’operazione continua a ricevere un cash flow, in quanto socio della società che possiede l’immobile

PERCHÈ PARTECIPARE

Considerando tutti i fattori coinvolti, l’apartment building è un’operazione ad elevato ROI per chi vi partecipa, seppur con bassi rischi, grazie all’effetto leva e alle competenze di Remida, che accompagna e consiglia i propri clienti durante tutta la fase dell’operazione.

L’effetto leva produce un grande vantaggio in termini di ROI senza incrementare in alcun modo il rischio dell’investitore in virtù del sistema di finanziamento studiato da Remida.

REMUNERAZIONE DELL’INVESTIMENTO

%

Preferred return

+

%

Cash out

+

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bonus di partecipazione

Durante le surriferite fasi l’investitore avrà diritto:

  • ad una remunerazione del 10% sul capitale investito (quale preferred return) durante l’intera fase di ristrutturazione fino al rifinanziamento dell’immobile (fase che dura dai 12 ai 18 mesi): tale remunerazione viene corrisposta ogni 3 mesi nella misura del 2,5% sul capitale investito;
  • ad una quota aggiuntiva di capitale (quale differenziale tra capitale investito e capitale – pro quota – rifinanziato) all’atto del rifinanziamento, quota aggiuntiva sulla quale non sono dovute imposte di sorta;
  • ad una quota parte, determinata in ragione del proprio apporto di capitale rispetto al complessivo costo dell’investimento, del cash flow mensile che l’immobile andrà a generare quale differenziale positivo tra i complessivi canoni di locazione percepiti (ricavi) ed i relativi costi (di gestione, finanziari, di mantenimento);
  • alla quota parte del differenziale tra prezzo di vendita e costo complessivo del progetto all’atto della vendita dell’immobile.
Quali sono i profili di rischio dell'investimento?

A fronte di tale complessiva remuneratività dell’investimento, il correlato rischio (che non segue le normali logiche di mercato secondo il tipico rapporto di proporzionalità diretta rendimento/rischio, per cui ad elevati tassi di rendimento corrispondono necessariamente elevati tassi di rischio) è strutturato come segue:

  1. l’investimento è garantito dall’immobile sottostante, il cui prezzo di acquisto – come detto – è sempre sensibilmente inferiore a quello di mercato, in modo che nel breve/medio periodo non sia ipotizzabile alcuna perdita di capitale;
  2. il rischio per l’investitore si azzera completamente dopo 12/18 mesi in quanto, all’atto del rifinanziamento del progetto, gli sarà restituito l’intero capitale (oltre un’extra quota): in assenza di esposizione finanziaria, l’investitore avrà comunque diritto a titolo gratuito al 10% di partecipazione nel capitale della società proprietaria dell’immobile, il che gli garantisce comunque (i) il pro-quota sul cash flow mensile e (ii) la percentuale di spettanza sul gain (guadagno) all’atto della vendita dell’immobile. Per assurdo si può affermare che dopo la restituzione dell’intero capitale la percentuale di rendimento dell’investimento assume valori tendenti all’infinito (in quanto il numero al denominatore della frazione sarà sempre “zero”);
  3. anche il rischio “operativo”, e cioè quello legato alla gestione vera e propria dell’immobile, assume valori molto contenuti rispetto ad un ordinario investimento in single family, atteso che, anche in caso di morosità o sfratto di uno o più inquilini, il cash flow complessivo subirà variazioni minimali e comunque ampiamente assorbibili dalla remuneratività delle altre unità non morose (in caso di proprietà singola, invece, è di ogni evidenza come la morosità dell’inquilino e il conseguente sfratto – ancorchè in USA la procedura di eviction sia molto veloce e non richieda più di 30 giorni – comportino l’interruzione temporanea della rendita e, in caso di necessità di ripristino sostanziale dell’immobile, perfino l’azzeramento di quest’ultima laddove le spese di ristrutturazione/ripristino siano maggiori dei canoni di locazione percepiti nell’anno).
E i rischi di mercato?

Anche il rischio di mercato, quello cioè rappresentato da un possibile decremento dei valori immobiliari, è di fatto molto contenuto in questa tipologia di operazioni.

Per comprendere tale aspetto non si può prescindere dal considerare la naturale e diffusa propensione all’affitto della popolazione americana: come noto, infatti, gli americani non di rado preferiscono non acquistare un immobile ma rimanere in affitto per tutta la vita. Questa mentalità, molto diversa dalla nostra, consente al proprietario dell’immobile di garantirsi una occupazione piena del proprio immobile, e soprattutto lo mette al riparo dal rischio di crollo dei prezzi degli immobili: infatti, nel caso di decrescita del mercato immobiliare statunitense, storicamente ciò che avviene è che tale decremento dei prezzi e quindi del valore degli immobili o precede o segue una crisi finanziaria, il cui elemento caratterizzante è sempre il cosiddetto credit crunch (stretta del credito, letteralmente) e cioè una scarsa propensione degli operatori a concedere credito. Quando gli operatori finanziari limitano l’erogazione di credito, di fatto ciò che avviene è che il privato cittadino non può accedere ad alcuna forma di mutuo per acquistare l’immobile da adibire a propria abitazione, ed è costretto, volente o nolente, a prenderne in locazione uno. Ciò significa che, sia che il mercato immobiliare statunitense cresca e sia che decresca, il valore degli affitti tende a non decrescere, ed anzi ad aumentare.

Non soltanto.

Nel caso in cui intervenisse un tracollo vero e proprio del prezzi di mercato degli immobili in USA nel periodo che intercorre tra l’acquisizione dell’apartment building e il suo rifinanziamento (che avviene, come detto, dopo circa 12/18 mesi), e quindi il capitale rifinanziato dalla banca non sia capiente rispetto al capitale da restituire all’investitore, Remida Properties è in grado di ovviare agli effetti pregiudizievoli di tale remota ipotesi consentendo all’investitore stesso di acquisire una percentuale maggiore di quella che ordinariamente gli competerebbe (pari al 10%) sulla partecipazione al capitale della società detentrice dell’immobile, in modo che la percentuale aggiuntiva di capitale “colmi” perfettamente il differenziale di capitale non restituito.

In buona sostanza, non ci può essere alcun evento di mercato per cui l’investitore perda, anche in minima parte, il proprio capitale investito.

Quali sono le criticità della leva finanziaria?

Quando si parla di leva finanziaria, che è il più utile e diffuso strumento di incremento del capitale proprio a tassi multipli, di solito si evocano rischi e criticità legate principalmente al costo finanziario del capitale di terzi, nonché al rischio di non poter ripagare il creditore a scadenza.

Rischi effettivamente concreti, reali e possibili.

Ma allora l’effettivo profilo di rischio di un investimento in apartment building quale è?

Esattamente quello descritto sopra, poiché in tale tipo di operazioni la leva finanziaria non comporta nessun maggior rischio di esposizione per l’investitore, atteso che, se da un lato c’è la banca che finanzia e che deve essere per ciò remunerata, dall’altro lato l’investitore ha diritto ad una remunerazione garantita (quale preferred return) da Remida Properties, nonché alla restituzione dell’intero capitale investito.

Inoltre, le logiche sottostanti il prezzo di acquisto dell’immobile e tutti i costi necessari affinchè il progetto restituisca un cash flow positivo, garantiscono non solo la remuneratività del capitale preso a prestito (intesa come differenziale positivo tra rendimento e costo dello stesso) ma anche la sua piena e completa restituibilità a scadenza.

Che tipo di proprietà acquisite?
Proprietà plurifamiliari costituite da molteplici unità abitative (condomini, appartamenti)
Quali sono le dimensioni della transazione?
Normalmente il target d’investimento sono proprietà del valore di $2,000,000 o più una volta ristrutturate.
Qual è l'età delle proprietà che selezionate?
Normalmente si tratta di proprietà costruite dal 1960 in poi che richiedono interventi di ristrutturazione, motivo per cui si acquista a prezzi estremamente scontati
Quali sono i mercati di destinazione?
Remida opera su tutti quegli Stati che garantiscono una normativa vantaggiosa nei confronti degli investitori e che costituiscono una opportunità di rendimento elevata per l’investitore. Per lo più si tratta di tutti gli stati del Sud Est, del Sud Ovest e del Centro USA.
In quali locations selezionate gli immobili?
La selezione degli immobili viene effettuata considerando la Location degli stessi. La ricerca avviene in quelle locations classificate come A, B e C+ su una scala che va da A+ a D-.
Qual'è la qualità degli asset selezionati?
Normalmente si tratta di immobili così detti “Value Add” e quindi che richiedono lavori di ristrutturazione sia fisica che di management.
Qual è l'occupancy media degli immobili?
Normalmente in acquisto l’occupancy media potrebbe essere bassa e l’obiettivo del progetto è di riportarla al di sopra del 90%. Di solito l’occupancy è uno dei più importanti parametri considerati nella valutazione di un immobile. Ancora più importante per noi è il così detto “Collection” ossia la percentuale di affitti raccolti che attraverso tecniche di gestione sofisticate Remida è in grado di mantenere sempre a livelli alti e sopra la media di mercato.
Qual è il CAP Rate che prendete in considerazione?
Per CAP Rate di mercato di intende il tasso di attualizzazione dei flussi finanziari derivanti dalla gestione della proprietà. Normalmente nei mercati su cui operiamo corrisponde oscilla tra il 5% e l’8%. Per quanto riguarda invece il CAP Rate della nostra operazione, ossia il tasso di rendimento effettivo generato dall’investimento parliamo di CAP Rate tra il 10% e il 15% rispetto il costo totale del progetto.
Quali sono i vostri criteri generali di scelta?
Selezioniamo immobili in locations definite A, B o C+. Si tratta di immobili che richiedono lavori di ristrutturazione e una revisione completa del management in modo da creare molto valore aggiunto al netto del periodo di operazione. Come criterio generale il costo totale dell’operazione non supererà il 65% del valore finale atteso dell’immobile.
Qual è l'obiettivo di rendita e il periodo dell'operazione?
Per chi investe in operazioni di questo tipo ci si aspetta un rendimento complessivo superiore al 20% annualizzato. Rendimento corrisposto da molteplici direttrici di rimuneratività’. Il periodo di impiego del capitale di chi investe in questa tipologia di operazioni è compreso tra i 12 e i 24 mesi ed è prevista un flusso di rendimento anche durante il progetto stesso.

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Q

 

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