Anche il rischio di mercato, quello cioè rappresentato da un possibile decremento dei valori immobiliari, è di fatto molto contenuto in questa tipologia di operazioni.

Per comprendere tale aspetto non si può prescindere dal considerare la naturale e diffusa propensione all’affitto della popolazione americana: come noto, infatti, gli americani non di rado preferiscono non acquistare un immobile ma rimanere in affitto per tutta la vita. Questa mentalità, molto diversa dalla nostra, consente al proprietario dell’immobile di garantirsi una occupazione piena del proprio immobile, e soprattutto lo mette al riparo dal rischio di crollo dei prezzi degli immobili: infatti, nel caso di decrescita del mercato immobiliare statunitense, storicamente ciò che avviene è che tale decremento dei prezzi e quindi del valore degli immobili o precede o segue una crisi finanziaria, il cui elemento caratterizzante è sempre il cosiddetto credit crunch (stretta del credito, letteralmente) e cioè una scarsa propensione degli operatori a concedere credito. Quando gli operatori finanziari limitano l’erogazione di credito, di fatto ciò che avviene è che il privato cittadino non può accedere ad alcuna forma di mutuo per acquistare l’immobile da adibire a propria abitazione, ed è costretto, volente o nolente, a prenderne in locazione uno. Ciò significa che, sia che il mercato immobiliare statunitense cresca e sia che decresca, il valore degli affitti tende a non decrescere, ed anzi ad aumentare.

Non soltanto.

Nel caso in cui intervenisse un tracollo vero e proprio del prezzi di mercato degli immobili in USA nel periodo che intercorre tra l’acquisizione dell’apartment building e il suo rifinanziamento (che avviene, come detto, dopo circa 12/18 mesi), e quindi il capitale rifinanziato dalla banca non sia capiente rispetto al capitale da restituire all’investitore, Remida Properties è in grado di ovviare agli effetti pregiudizievoli di tale remota ipotesi consentendo all’investitore stesso di acquisire una percentuale maggiore di quella che ordinariamente gli competerebbe (pari al 10%) sulla partecipazione al capitale della società detentrice dell’immobile, in modo che la percentuale aggiuntiva di capitale “colmi” perfettamente il differenziale di capitale non restituito.

In buona sostanza, non ci può essere alcun evento di mercato per cui l’investitore perda, anche in minima parte, il proprio capitale investito.

Quando si parla di leva finanziaria, che è il più utile e diffuso strumento di incremento del capitale proprio a tassi multipli, di solito si evocano rischi e criticità legate principalmente al costo finanziario del capitale di terzi, nonché al rischio di non poter ripagare il creditore a scadenza.

Rischi effettivamente concreti, reali e possibili.

Ma allora l’effettivo profilo di rischio di un investimento in apartment building quale è?

Esattamente quello descritto sopra, poiché in tale tipo di operazioni la leva finanziaria non comporta nessun maggior rischio di esposizione per l’investitore, atteso che, se da un lato c’è la banca che finanzia e che deve essere per ciò remunerata, dall’altro lato l’investitore ha diritto ad una remunerazione garantita (quale preferred return) da Remida Properties, nonché alla restituzione dell’intero capitale investito.

Inoltre, le logiche sottostanti il prezzo di acquisto dell’immobile e tutti i costi necessari affinchè il progetto restituisca un cash flow positivo, garantiscono non solo la remuneratività del capitale preso a prestito (intesa come differenziale positivo tra rendimento e costo dello stesso) ma anche la sua piena e completa restituibilità a scadenza.