Bolla immobiliare: cos’è e quali sono le possibili conseguenze

Per “bolla immobiliare” intendiamo quella fase nella quale i prezzi degli immobili aumentano in misura esponenziale ed insostenibile, se rapportati con i redditi medi ed altri indicatori economici del Paese preso in esame.

Le recenti notizie riguardanti il possibile scoppio di una bolla edilizia in Cina stanno allarmando non poco i mercati.

Si è consapevoli del fatto che, in un mondo interconnesso come il nostro, gli effetti di una crisi del settore su un paese di tale rilevanza, possono ripercuotersi facilmente anche a livello globale.

E’, però, necessario non farsi mai prendere dal panico e conoscere bene l’argomento di cui si sta parlando.

In questa sede vi spiegheremo brevemente il funzionamento di una “bolla immobiliare”.

Ci soffermeremo, poi, sugli indicatori cui dobbiamo prestare attenzione e le strategie da seguire in caso di possibile scoppio della stessa.

Come si crea una bolla immobiliare

L’aumento dei prezzi delle case, in una condizione di bolla immobiliare, è da ritenersi del tutto ingiustificato, poiché non si verifica in un contesto di crescita economica di pari livello.

Una bolla immobiliare si inizia a creare nel momento in cui avviene una crescita della domanda di mercato, relativamente a nuove abitazioni disponibili.

In questi casi è quasi automatico che, ad un aumento della domanda, corrisponda anche un’offerta con prezzo di acquisto delle nuove abitazioni maggiorato.

Con il passare del tempo, il rischio è di trovarsi in una situazione nella quale si assiste:

• ad uno scollamento tra domanda ed offerta.

La domanda di mercato si innalza, ma è caratterizzata da famiglie o piccoli investitori che non riescono più ad acquistare gli immobili al giusto prezzo di mercato, a causa di un’offerta non più così vantaggiosa;

• ad un’amplificazione sempre maggiore di questo scollamento, dovuto a meccanismi speculativi.

In sostanza il mercato immobiliare inizia ad essere dominato da investitori animati dal solo scopo di trarre un buon margine di guadagno dalla situazione. Si acquistano immobili ad un prezzo di mercato vantaggioso, rivendendoli successivamente ad un valore molto più elevato!

Queste operazioni drogano il mercato, provocando un ulteriore incremento dei prezzi.

Quando questi ultimi cominciano a discostarsi in misura troppo evidente dai valori reali, ci sono buone probabilità di trovarsi in un evidente contesto di bolla speculativa immobiliare.

E se la bolla immobiliare scoppiasse..?

Ovviamente la grossa problematica attribuita a questa bolla è l’eventualità che essa possa scoppiare da un momento all’altro e senza alcun preavviso!

Questo può verificarsi nel caso in cui:

• vi è una grossa fase di espansione del mercato immobiliare, caratterizzata da un divario sempre più insostenibile tra valore di mercato reale e prezzi di vendita degli immobili, con una domanda sempre più elevata e, di contro, un’offerta in diminuzione;
• vi è una bassa crescita economica che non giustifica in alcun modo questo incremento del settore degli immobili.

Questo sistema è così instabile che non può essere destinato a durare per sempre.

Ci sarà un momento, nel quale il prezzo di vendita degli immobili non corrisponderà in alcun modo al loro valore reale, determinando il crollo verticale dei prezzi e il cosiddetto scoppio della bolla immobiliare.

Effetti del crollo dei prezzi del mercato immobiliare

Il crollo improvviso dei prezzi porterà alle seguenti conseguenze.

Generare un effetto devastante sul mercato, con ripercussioni a catena soprattutto su piccoli investitori e normali famiglie.

Sono tutti soggetti che potrebbero, nel mentre, essersi indebitati con le banche accendendo un mutuo per l’acquisto di un’abitazione, ritrovandosi a doverlo pagare ad un prezzo molto più alto rispetto al valore della casa:

Far crollare il numero delle nuove compravendite, con una mancanza di acquirenti disponibili ad acquistare casa a queste condizioni;e

Creare un rischio di non garantire più il pagamento delle rate del mutuo, con insolvenza del mutuatario e rischio di pignoramento dell’immobile, che può anche portare alla messa all’asta.

In un contesto di scoppio della bolla, è molto probabile che il numero di immobili all’asta aumenti sempre di più.

Si può prevedere lo scoppio di una bolla immobiliare?

Bisogna dirlo chiaramente.

E’ molto difficile poter riconoscere il momento in cui inizia una fase di bolla immobiliare.

Soprattutto non si può prevedere con certezza il momento in cui essa scoppierà.

Di contro possiamo renderci conto che ci stiamo trovando in un momento storico nel quale la bolla si è formata ed è in espansione.

Nascita e scoppio di una bolla immobiliare non si possono prevedere.

Questo perchè il mercato immobiliare, a differenza delle bolle speculative riferite ai mercati azionari, non ha un riscontro in tempo reale, ma ha una differente reattività.

Difatti, le conseguenze di operazioni immobiliari come rogiti, compravendite e passaggi immobiliari, si vedono solo dopo parecchi mesi.

Ecco perchè avere un controllo della situazione in tempo reale è particolarmente difficile, pressochè impossibile, anche se si possono comunque analizzare quelle che sono delle tendenze.

Si dovrà comunque tenere sempre presente che il contesto economico di una determinata area geografica può incidere fortemente sul possibile scoppio/non scoppio della bolla immobiliare.

Il caso della bolla immobiliare cinese e la crisi di Evergrande

La situazione che sta vivendo il colosso del real estate cinese Evergrande è conosciuta ormai da tempo, ma è solo ora che se ne sta parlando con molta insistenza, paventando addirittura il rischio del possibile scoppio di una nuova bolla immobiliare, con possibili effetti a catena a livello globale.

Evergrande non è certo una realtà modesta, e diventa importante conoscere il suo futuro, considerando che detiene migliaia di progetti e proprietà immobiliari non solo in Cina, ma anche nel resto del mondo (più numerosi altri asset).

Il serio rischio di default è confermato direttamente da Fitch e Moody’s, due delle principali società di rating creditizio, che hanno declassato il rating di Evergrande poco al di sopra del livello di insolvenza conclamato.

Una crisi certificata anche dagli oltre 300 miliardi di debiti, impossibili da ripagare in tempi e modalità ragionevoli.

L’unica liquidità a disposizione di Evergrande deriva da progetti di costruzione di nuovi immobili (si parla di almeno 800 edifici non ancora completati).

Considerando la crisi nella quale versa l’azienda, nessun nuovo compratore ha interesse ad acquistare una di queste case, consapevoli del rischio possibile di fallimento.

Vi è, inoltre, un gran numero di persone che ancora non ha visto la loro casa ultimata, nonostante abbiano già pagato la loro quota da tempo!

In sintesi l’attuale liquidità di Evergrande deriva, nella realtà, da quote già incassate su abitazioni promesse, ma della cui costruzione non vi è più certezza!

La bolla immobiliare cinese: come si è generata

Una simile situazione è solo la più eclatante tra le tante che animano la bolla immobiliare cinese (tant’è che è notizia di questi giorni che altre 10 società del real estate cinese sarebbero anch’esse a rischio insolvenza, anche se con debiti nettamente più bassi di Evergrande).

Ma come si è arrivati a questo?

Tutto nasce dal boom edilizio cinese, conseguente alla crescita economica che ha portato allo spopolamento delle campagne verso le grandi città, alla ricerca di un tenore di vita più elevato.

Notoriamente il popolo cinese punta molto sugli investimenti immobiliari (si stima che circa il 60% dei risparmi venga utilizzato proprio per questo), al punto tale che non si ha una vera e propria diversificazione del rischio con altri settori).

Questa domanda così importante è chiaro che ha portato ad un conseguente aumento dei prezzi, unitamente ad un processo di speculazione sempre più feroce, generando così la bolla immobiliare cinese.

Comprenderete, quindi, quali effetti devastanti potrebbe avere sulla popolazione cinese l’eventuale scoppio di questa bolla, per molti anni tacitamente sorretta dal governo cinese, fino a che non si è deciso di cambiare rotta.

Oggi si favoriscono nuove dinamiche di mercato che prevedono una diversificazione del portafoglio di rischi su altri servizi ritenuti più interessanti (in particolare l’IT), a discapito dell’immobiliare.

Il governo cinese farà fallire Evergrande per dare una lezione al mercato?

Riteniamo di no, perché l’ultima cosa che qualunque governo vorrebbe è ritrovarsi un popolo arrabbiato nelle piazze.

La strategia che dovrebbe essere apportata è quella di un impegno del governo cinese dietro le quinte, dove si favorirà lo smantellamento dell’azienda pezzo per pezzo, coinvolgendo nuove realtà per acquistare gli asset di Evergrande.

E’ notizia di alcune settimane fa che l’azienda ha venduto la maggioranza dei suoi asset immobiliari a Hopson Development, società privata immobiliare della provincia del Guangdong, per 5 miliardi di dollari, nel tentativo di porre sollievo alla crisi che sta attraversando.

Una sorta di cosiddetto atterraggio di emergenza, che consentirà alla bolla di non scoppiare ma di sgonfiarsi lentamente, evitando così un effetto domino per l’economia cinese e anche quella globale.

Bolla immobiliare e possibili ripercussioni negli USA

La domanda che molti di voi si porranno è, sicuramente:

• se la bolla immobiliare cinese potrebbe generare un effetto a catena, arrivando anche negli USA;
• se c’è ancora convenienza ad investire in un periodo di potenziale crisi.

Un mondo connesso come il nostro fa si che le ripercussioni di una crisi possano arrivare anche in altri paesi del mondo. Va però detto con forza che il sistema paese USA è particolarmente solido e con dinamiche ben diverse da quelle attuali cinesi.

Inoltre gli ultimi dati sembrano confermare un buon livello di fiducia del settore immobiliare USA, sintetizzata dall’indice NAHB.

Questo, in una scala da 1 a 100, evidenzia quelle che sono le aspettative di vendita dei costruttori nel presente e nell’arco dei prossimi 6 mesi (attualmente ci troviamo ad un valore di 76/100, in crescita rispetto al mese precedente).

Vi è comunque la possibilità che eventuali problematiche derivanti dalla bolla immobiliare in Cina rischino di portare, di riflesso, ad una crisi economica, con una contemporanea crescita dell’inflazione.

Cosa fare in caso di problematiche derivanti da bolla immobiliare cinese

Il consiglio di Remida Properties è quello di NON TENERE LIQUIDITA’ INATTIVA (il classico soldo sotto il materasso), perchè sarebbe la cosa più sbagliata da fare, unitamente al tenere liquidità in borsa.

La cosa giusta da fare è, invece, quella di puntare sul settore immobiliare USA, affidandosi alla competenza di ditte come la nostra, che sono specializzate nella ricerca delle migliori opportunità di investimento, tali da garantire una rendita certa.

Il mattone, difatti, resta sempre il bene rifugio per eccellenza, come l’oro.

Parliamo di beni che mantengono il loro valore inalterato anche in momenti di crisi e che ci consentono di dormire sonni tranquilli, tanto più in un mercato nel quale vi è il rischio di un aumento dell’inflazione che va a svalutare la liquidità.

L’investimento sull’immobile ci protegge, invece, perchè segue l’andamento dell’inflazione, e se abbiamo liquidità investita nel mattone, essa non perde di valore.

Di conseguenza un’eventuale crisi non deve spaventare, ma essere uno stimolo in più per investire in immobili, magari sfruttando una delle nostre opportunità di operazioni immobiliari negli USA.

Quale tipo di investimenti possiamo effettuare

Si può seguire quello che è l’andamento del mercato immobiliare americano: nella malaugurata ipotesi di una crisi economica con conseguente crollo del mercato.

Una strategia valida è il fix and flip, in quanto si ha modo di comprare ad un prezzo di mercato davvero vantaggioso, rimettendo l’edificio a nuovo e rivendendolo, riuscendo a fare degli ottimi affari (che possono essere ripetuti, in quanto a quel punto nel mercato si possono trovare molte occasioni).

Attualmente il mercato non si trova in questa situazione, ed è caratterizzato da una domanda importante di immobili alla non corrisponde un’offerta adeguata.

In sostanza è difficile trovare dei buoni affari: ecco perché noi di Remida Properties abbiamo progettato una struttura molto forte, esclusivamente dedicata alla ricerca di acquisizioni di immobili.

Queste, con opportune strategie, possono essere realmente convenienti per chiunque fosse interessato ad investire nel real estate americano!

Non farti spaventare dalla bolla immobiliare ed affidati a professionisti di comprovata esperienza, contattando oggi stesso il team di Remida Properties.