Comprare casa in America: differenze con il mercato italiano

• Introduzione
• Comprare casa in America con assoluta trasparenza
• Rendimento da un’operazione immobiliare USA? Sicuramente superiore all’Italia
• Inquilino moroso? Sfratto più semplice!
• Comprare casa in America con maggior flessibilità di finanziamento
• Comprare casa in America con Owner Financing
  • Esempio pratico di Owner Financing
  • Comprare casa in America: vantaggi nell’uso dell’Owner Financing
• Utilizzo della title company al posto di un notaio
  • Closing senza ausilio della title company: è possibile?
• Limited Liability Company (LLC) e tassazioni agevolate
• Conclusioni

Introduzione

Comprare casa in America è, talvolta, un evento straordinario che può essere visto come: 

• la concretizzazione di un sogno, per chi ha l’intento di perseguire un cambio radicale di vita e stabilirsi negli Stati Uniti;
• un’ottima occasione di investimento, da saper cogliere nei tempi e, soprattutto, nelle modalità giuste.

Ci sono tantissime soluzioni possibili, se si desidera comprare casa negli Stati Uniti. Qualche esempio?

• Un meraviglioso appartamento con vista sullo skyline di Manhattan;
• Una villa affacciata sull’iconica costa della California; 
• Un attico a Miami, iconica città della Florida che da sempre attira investitori da ogni parte del mondo.

Ma esistono anche soluzioni più “classiche”. 

Basti pensare a un appartamento posto in zona periferica, una villetta autonoma con giardino (un must che tutti noi abbiamo visto all’interno dei numerosi film che raccontano l’America).

Se scegliamo di comprare casa in America con l’esclusiva finalità di investimento, molto probabilmente aspiriamo, nel medio-lungo periodo, alla creazione di una rendita passiva. 

Con essa ci riferiamo alla generazione di una serie di entrate automatiche, per le quali non viene richiesto un impegno attivo e continuativo.

Questo obiettivo è senza dubbio perseguibile, ma solo con il tempo e scegliendo le giuste opportunità di investimento immobiliare.

In tal senso, il Real Estate americano offre interessanti opportunità, che vanno sapute cogliere, e che lo differenziano nettamente dal mercato immobiliare italiano.

Desiderate acquistare un immobile con finalità di investimento? 

Oggi vedremo perché comprare casa in America è più semplice e, in certi casi, più conveniente rispetto a paesi come l’Italia.  

Comprare casa in America con assoluta trasparenza

Un primo aspetto che differenzia l’acquisto di una casa in America, rispetto all’Italia, sta nella maggior trasparenza informativa. 

Ricercare l’immobile è abbastanza semplice, ma spesso i portali online italiani non riportano dati tali da consentirci di costruire uno storico relativo all’immobile di nostro interesse.

Ad esempio: 

• chi ha acquistato l’immobile X nel corso degli anni?
• a quali cifre si sono effettivamente conclusi gli accordi di compravendita nel corso del tempo?

Esistono una serie di portali dedicati alle compravendite di immobili, con suddivisione per aree geografiche e specifiche località. 

In particolare,  ve ne sono alcuni che sono particolarmente utili al nostro scopo informativo.

Ci riferiamo a Zillow, Trulia e Apartments. 

All’interno di questi 3 siti, possiamo trovare informazioni utili su immobili in affitto e in vendita dislocati sull’intero territorio americano, come:

• caratteristiche di base dell’edificio (dove è situato, com’è strutturato, di cosa dispone attualmente);
• prezzo di vendita o canone di locazione stimato;
• richieste specifiche da parte del venditore/affittuario;
• storico relativo al valore dell’immobile a seguito delle transazioni immobiliari che si sono succedute dalla sua costruzione.

Sono tutte informazioni che, per chi è avvezzo al mercato immobiliare americano, non fanno notizia.

Per noi italiani, invece, rappresenta una novità assoluta, visto quanta difficoltà vi sia nel reperire informazioni sull’immobile di nostro interesse. 

Addirittura esistono anche portali ufficiali del Governo americano, dove è possibile accedere ad ogni tipo di informazione su immobili in vendita o in locazione nei vari Stati degli USA.

Questo, di fatto, significa che possiamo conoscere esattamente non solo l’ultimo prezzo di vendita dell’immobile, ma tutto lo storico delle varie transazioni!

Esempio di price and tax history relativo a un’immobile in vendita in America su Zillow

Rendimento da un’operazione immobiliare USA? Sicuramente superiore all’Italia

Comprare casa in America con finalità di investimento risulta essere particolarmente vantaggioso, se paragoniamo il rendimento medio atteso da una locazione negli USA, con quello atteso in Italia.

I dati più recenti riportano che il rendimento medio di una locazione nel nostro Paese si aggira intorno al 3%.

Per essere più precisi, si arriva a un 5% LORDO, dal quale dovranno essere detratte le tasse, comprensive di IMU (in totale solitamente si arriva  al 35% del canone di locazione).

Ecco perché il rendimento medio, al netto delle tasse, in Italia si aggira intorno ad un misero 3% circa.

Non dimentichiamoci, inoltre, che queste rendite potrebbero ridursi ulteriormente, qualora si verificassero alcuni imprevisti come:

• il mancato pagamento dell’affitto per più mensilità, da parte di un inquilino moroso;
• tempistiche lunghe per lo sfratto di un inquilino che si rifiuta di pagare il canone (solitamente, ci si aggira su una media di 8/12 mesi, considerando l’intero iter, ed è molto difficile che ci si riesca in meno tempo); 
• l’immobile rimane sfitto per parecchi mesi; 
• manutenzioni (programmate o meno) necessarie, soprattutto in abitazioni datate.

Per chi desidera comprare casa negli Stati Uniti con finalità di investimento, le prospettive sono sicuramente migliori.

Il rendimento atteso netto da una locazione arriva a superare il 5%. 

Ma come abbiamo già approfondito in passato, con un’intelligente gestione del property management si possono ottenere rendimenti molto più interessanti, in certi casi anche a doppia cifra!

Inquilino moroso? Sfratto più semplice!

Un’altra differenza importante, tra chi decide di comprare casa in America e l’Italia, sta nella gestione di un inquilino moroso.

Come abbiamo visto, la legge italiana stabilisce tempistiche che variano tra gli 8 e 12 mesi. 

Ma in certi casi, soprattutto in famiglie con neonati, sembra quasi vigere una maggior tutela per l’inquilino moroso, rispetto al padrone di casa, con estreme difficoltà nel far eseguire lo sfratto.

Negli Stati Uniti la situazione si ribalta nettamente.

Per l’inquilino che non paga, è possibile far partire immediatamente una procedura legale, detta “eviction”. 

Dalla constatazione di mancato pagamento del canone, parte un periodo di circa 34 giorni, al termine del quale è possibile far eseguire lo sfratto, senza sé e senza ma.

Se compriamo casa negli USA con finalità di investimento, stiamo pur certi che, in quanto proprietari di casa, saremo molto più tutelati rispetto all’Italia.

Comprare casa in America con maggior flessibilità di finanziamento

Chi ha interesse a comprare casa in America, forse troverà proprio qui una delle più grandi differenze con il mercato immobiliare italiano.

Rispetto a quanto accade nel nostro Paese, dove è solitamente un istituto bancario l’unico ente a cui potersi rivolgere per l’ottenimento di un finanziamento nell’acquisto di casa, negli USA vige molta più flessibilità:

• nell’ottenimento dei fondi necessari per effettuare la compravendita;
• dal punto di vista contrattuale, in quanto le modalità possono essere stabilite autonomamente tra privati cittadini. 

Ai più che leggono sembrerà incredibile, ma non è raro che un soggetto, interessato ad acquistare casa negli Stati Uniti, possa richiedere un finanziamento per l’acquisto direttamente al proprietario di casa, ideando così un vero e proprio contratto di acquisto tra privati.

Esiste un termine per definire questo tipo di operazione, e si chiama Owner Financing.

Comprare casa in America con Owner Financing

In pratica, è possibile acquistare un immobile facendo si che, una parte del prezzo di acquisto, venga coperta da un finanziamento concesso da parte del venditore. 

Quest’ultimo va a sostituirsi in tutto e per tutto alla banca, ente a cui possiamo comunque rivolgerci in ogni caso per accendere un mutuo di acquisto.

Questo vuol dire che possiamo comprare casa in America:

• richiedendo un classico finanziamento all’istituto bancario da noi prescelto;
• aggiungendo un ulteriore finanziamento concordato direttamente con il proprietario di casa (ma, qualora fosse nostro interesse, potremmo anche realizzare un Owner Financing al 100%, ossia richiedere il finanziamento esclusivamente al proprietario venditore).

Tutto ciò, come detto, è caratterizzato da estrema flessibilità, in quanto possiamo: 

• stabilire con il venditore un finanziamento a un determinato tasso di interesse per un tot di anni;
• accordarsi per chiudere il mutuo una volta giunti alla scadenza di questo periodo di tempo.

Richiedere il finanziamento allo stesso venditore, ai più, può sembrare strano o addirittura controproducente per quest’ultimo (nel breve periodo).

In realtà, tale opzione di vendita viene preferita da quei padroni di casa che non vogliono necessariamente ottenere una liquidità immediata, bensì togliersi l’impiccio di gestire direttamente l’immobile.

Esempio pratico di Owner Financing

Facciamo un esempio pratico di Owner Financing, utilizzando cifre semplici. 

Poniamo il caso di voler comprare una casa negli USA che ha un prezzo di acquisto di 100.000 dollari.

A un esame preliminare, si stabilisce che servirebbero circa 20.000 dollari per ristrutturare l’immobile e metterlo in affitto.

Ci accordiamo con il venditore, stabilendo che i 100.000 dollari li riceverà non subito, ma tra due anni (e quindi di fatto ci sta finanziando lui stesso l’acquisto).

Ovviamente, per poter accettare ne dovrà ottenere un vantaggio anche lui, e quindi magari potremmo proporre un prezzo più alto di acquisto effettivo (es: 110.000$ fra due anni) e/o proponendo di riconoscergli  un interesse annuo del 10% per 2 anni..

A scadenza, quindi, il proprietario dell’immobile (estremamente tutelato dalla legge, in quanto se non riceverà puntualmente i nostri pagamenti tornerà presto in possesso dell’immobile) otterrà 110.000$ (invece di 100.000$ oggi) e, nel corso dei due anni, otterrà anche gli interessi del 10% sul capitale.

A noi, nell’immediato, spetterà di mettere solo i 20.000 dollari necessari per la ristrutturazione (ma potremmo addirittura richiedere di farci finanziare questa cifra da una banca).

Alla fine, metteremo in affitto l’immobile e, durante un normale mese, avremo:

• il ricavo derivante dall’affitto (poniamo, sempre come esempio, un canone di 1.200 dollari);
• la spesa derivante dalla rata del finanziamento acceso con il venditore (circa 750 dollari).

Comprare casa in America: vantaggi nell’uso dell’Owner Financing

Così facendo ci ritroveremo a:

• essere proprietari dell’immobile, che peraltro abbiamo messo già in affitto, investendo inizialmente una cifra contenuta;
• avere per 2 anni un cash flow positivo;
• dover chiudere il mutuo solo successivamente al periodo di tempo concordato con il venditore che può essere stabilito e modificato sulla base delle esigenze delle controparti, e che può essere anche pagato richiedendo un finanziamento ad una banca; in più, se nel corso dei due anni il mercato ci è stato favorevole oppure siamo stati bravi noi ad aumentare il valore degli immobili con le ristrutturazioni, c’è anche la possibilità che il mutuo concesso dalla banca ci basterà per ripagare completamente l’ex proprietario e ci avanzeranno anche dei soldi da utilizzare come anticipo per ripetere la stessa operazione con un altro immobile.

Fantascienza? No, è il mercato immobiliare americano.

È quello di cui parlano alcuni esperti del Real Estate USA e autori di libri, come ad esempio Robert Kyiosaki o Brandon Turner, che a noi italiani sembra tanto impossibile quanto inattuabile.

Ecco perché, chi vuole comprare casa in America con finalità di investimento, lo fa anche perché ingolosito da modalità di finanziamento (tra privati), estremamente flessibili rispetto all’Italia. 

Utilizzo della title company al posto di un notaio

Un’altra differenza interessante, tra il comprare casa in America e il farlo in Italia, sta nella figura della title company, che va a sostituire la figura del notaio.

La title company svolge la funzione di notaio, ossia redige l’atto di compravendita sui registri delle varie contee USA.

Rispetto a un normale notaio, per diventare una title company vi è un percorso molto più semplice (con minori difficoltà/barriere all’ingresso).

Di conseguenza, i costi per richiedere i servigi di una title company sono molto più bassi, rispetto a quelli di un notaio.

Le title company sono apprezzate anche per la notevole flessibilità nell’eseguire le operazioni di compravendita immobiliare. 

Ad esempio: 

• effettuano senza problemi “closing” a distanza; 
• non è necessario che entrambe le parti si presentino fisicamente presso la title company, in quanto si possono notarizzare le firme.

Un altro aspetto importante è che le title company, ogni volta che effettuano una transazione immobiliare, sono costrette a sottoscrivere una polizza assicurativa. 

Tale polizza va a tutelare il fatto che il titolo sia effettivamente pulito da qualunque errore generato dalla title company, come il: 

• trascurare la presenza di un’ipoteca; 
• dimenticare una qualsiasi pendenza presente nel titolo. 

Sottoscrivendo questa polizza, siamo assicurati contro ogni errore in cui potrebbe incorrere la title company.

In Italia, di contro, non è assolutamente così. Un notaio che sbaglia non ci porta ad essere assicurati in alcun modo, anzi. 

Qualora capitasse, saremmo costretti a dovergli fare causa, iniziando un iter i cui esiti sono molto incerti.

La title company è particolarmente utile anche nel caso in cui si decida di acquistare una casa all’asta.

In questo caso la contea non è in grado di garantire l’assoluta pulizia del titolo. 

Di conseguenza è opportuno rivolgersi a chi è in grado di effettuare su di esso un’analisi accurata, per verificare che tutto sia regolare.

Qui la title company ci viene utile, in quanto ha le competenze necessarie per effettuare tale tipo di verifica.

Closing senza ausilio della title company: è possibile?

Altra differenza molto importante è che, in teoria, in USA è possibile effettuare un closing anche senza l’ausilio della title company, ossia ricorrendo al cosiddetto “Quit Claim”. 

Si tratta di un documento privato (che deve essere comunque notarizzato) che trasferisce il titolo di proprietà dell’immobile da soggetto A a soggetto B. 

Tale trasferimento dovrà solo essere registrato alla contea nel quale l’immobile è situato.

Si tratta di una modalità di vendita semplice e molto economica, in quanto si può effettuare il trasferimento del titolo con poche decine di dollari.

È consigliato  solo ed esclusivamente nel caso in cui si abbia una perfetta conoscenza del titolo, altrimenti è meglio evitare.

Limited Liability Company (LLC) e tassazioni agevolate

Un altro vantaggio molto importante di cui è possibile godere se si vuole comprare casa in America è la possibilità di sfruttare  una serie di sgravi fiscali previsti dal sistema di tassazione americana.

Un caso molto interessante è quello rappresentato dalle cosiddette LLC, ossia le Limited Liability Company.

Noi di REMIDA suggeriamo sempre, ai nuovi clienti che puntano a comprare casa negli USA con finalità di investimento, di operare attraverso una società LLC  (N.B: da fare con criterio e conoscenza delle leggi USA e italiane).

Le LLC sono equiparabili alle classiche S.r.l italiane, ma con la differenza che, sul piano della tassazione, sono delle pass-through entity, ossia entità trasparenti.

Questo vuol dire, in estrema sintesi, che le imposte vengono pagate dai soci secondo le loro quote.

Se acquistiamo casa in America (o anche più immobili) in compartecipazione con più soci, si potrà avere una tassazione particolarmente agevolata, opportunità preclusa per gli investimenti effettuati da singole persone fisiche.

Un esempio interessante è dato dalla cosiddetta tassa IVAFE.

Questa, altro non è che un’imposta patrimoniale dello 0,2%, da applicarsi sul valore dei prodotti finanziari, conti correnti e libretti di risparmio che si detengono all’estero.

Se compriamo casa in America come privati, saremo soggetti a questa tassazione, mentre, se effettueremo l’investimento come LLC, saremo esentati dal suo pagamento.

Tale forma societaria è particolarmente flessibile e ibrida, e rappresenta una delle opzioni maggiormente richieste da chi investe in immobili in America. 

Purtroppo, tale flessibilità e tali sgravi fiscali in Italia non esistono, ciò scoraggia notevolmente chi desidera investire in immobili nel nostro Paese.

Conclusioni

Come abbiamo visto, comprare casa in America con finalità di investimento, è un’opportunità che va saputa cogliere.

Ci sono numerose differenze positive, rispetto al mercato immobiliare italiano, così ancorato a regole e rigidità che lo mantengono obsoleto e decisamente poco foriero di guadagni.

Ovviamente non dobbiamo correre il rischio di pensare che investire in immobili negli Stati Uniti sia cosa semplice e che si ottengono rendimenti elevati e immediati senza fare nulla.

Principalmente serve:

• un capitale di ingresso accettabile (da minimo 50.000 euro a 100.000 euro);
• ampia conoscenza del Real Estate americano in ogni suo aspetto;
• conoscenza del luogo nel quale si vuole investire, dei quartieri più interessanti, delle varie tipologie di abitazioni e dei valori degli immobili.

Tutte cose che, per chi non è avvezzo a un mercato che è molto diverso da quello italiano, possono rappresentare una difficoltà insormontabile.

Ecco perché investire in immobili in America con la guida o il supporto di una  realtà come REMIDA rappresenta una sicurezza.

Se decidi di rivolgerti a noi, verrai seguito dal nostro team di esperti in ogni passo del tuo investimento immobiliare, valutando esclusivamente le opzioni che sono sensate per il tuo obiettivo di investimento nel medio-lungo periodo e il tuo profilo di rischio.

In questo caso ti proporremo:

• opportunità immobiliari, appositamente selezionate dal nostro team (appartamenti che possono essere comprati a cifre contenute e rivalutate attraverso una corretta ristrutturazione e che potranno essere rivenduti, oppure messi in locazione);
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