Introduzione

Il tema della crisi del mercato immobiliare sembra essere quasi diventato un argomento ciclico, che si ripete periodicamente come il susseguirsi delle stagioni.

Anche in questo periodo, caratterizzato da un forte aumento dell’inflazione, un probabile aumento dei tassi di interesse, per non parlare delle costanti tensioni geopolitiche, il tema della crisi immobiliare è tornato di dominio pubblico.

Per certi versi, la cosa interessante è che se ne sta parlando quasi come se fosse un evento già conclamato, ormai quotidianamente sulla bocca di tutti:

  • esperti di settore del Real Estate;
  • banche;
  • studi di categoria autorevoli;
  • media tradizionali e social.

Remida, da sempre attenta ai cambiamenti che possono interessare il settore del Real Estate, anche in questo caso preferisce evitare i facili allarmismi!

Difatti, le precedenti crisi immobiliari erano del tutto conclamate, e stavamo parlando di un fenomeno del tutto tangibile e inequivocabile.

All’atto pratico, a oggi non sussiste ancora una crisi del mercato immobiliare conclamata.

Considerando come il contesto economico odierno sia estremamente flessibile, cerchiamo di valutare con attenzione tutti gli elementi a disposizione, così da trovare un punto di vista sensato sul tema della crisi del mercato immobiliare.

Inflazione USA: ai massimi da oltre 41 anni

crisi mercato immobiliare causata da inflazione usa record?

Il valore più aggiornato che abbiamo sull’inflazione USA è quello di Giugno 2022, attestatosi ormai al 9,1%.

Stiamo parlando di un livello di inflazione superiore all’aspettativa, che mai si era raggiunto negli ultimi 41 anni.

Questo valore, senza alcun dubbio andrà a impattare sulle prossime decisioni relative ai tassi di interesse, che molto probabilmente verranno alzati da parte della FED, proprio per contenere l’aumento dell’inflazione.

Senza alcun dubbio, la maggior componente di aumento del tasso di inflazione è quella relativa al prezzo dell’energia, ossia del petrolio e del gas.

Ma non dobbiamo analizzare solo questo parametro.

Analisi della core inflation

Se andassimo ad escludere la componente energetica dal calcolo dell’inflazione, si avrebbe una cosiddetta “core inflation” con un valore del 5,9%, pari a circa 60 punti in meno rispetto al picco che è stato raggiunto nel mese di marzo.

Togliendo momentaneamente dall’analisi la questione energetica, si riscontrano cali relativi ad alcune componenti, in particolare commodities.

Ecco alcuni tra i principali registrati:

  • legname -49%;
  • acciaio -41%;
  • rame -33%;
  • benzina che, rispetto al picco di giugno 2022 con 5,11 dollari al gallone, è diminuita di circa il 10%.

Inoltre, il costo di spedizione di un container dalla Cina è diminuito di circa il 64% rispetto al picco registrato nel Settembre 2021.

Di conseguenza, nonostante numerose componenti siano diminuite anche con cifre importanti, il livello di inflazione registrato rimane comunque molto alto.

Sembra comunque che la pressione inflattiva si stia iniziando a livellare.

Non è, ovviamente, una situazione ancora molto definita, in quanto sono tante le variabili in gioco e difficili da calcolare correttamente (non ultimo proprio il ruolo della guerra in Ucraina), che implica forte volatilità sull’aumento di alcune componenti come i prezzi del petrolio e del cibo.

In ogni caso abbiamo spiegato in maniera approfondita nel seguente articolo, come gli investitori sfruttino proprio il mercato del Real Estate per proteggersi da periodi caratterizzati da elevata inflazione.

Parlare quindi di crisi del mercato immobiliare citando l’aumento dell’inflazione è quanto mai errato.

Le decisioni attese dalla Federal Reserve

palazzo Federal reserve americana

In questa situazione ci si attendono risposte da parte della FED, che non tarderanno di certo ad arrivare.

L’atteso aumento dei tassi di interesse, dovrebbe aiutare a contenere in modo sensibile la pressione inflattiva.

Per il 27 Luglio è atteso un annuncio sul prossimo movimento dei tassi di interesse, con un aumento minimo praticamente annunciato di circa lo 0,75%, ma è molto probabile che il valore dell’inflazione di giugno porti alla decisione di portare l’aumento addirittura a 1 punto percentuale (decisione peraltro già presa da parte della Banca Centrale del Canada).

Trend che potremo vedere nell’ambito del Real Estate

trend real estate eviterà crisi mercato immobiliare

I trend che si possiamo vedere nell’ambito del Real Estate, sulla base dei dati che abbiamo fin qui presentato, e che quindi già smentiscono chi parla di crisi del mercato immobiliare, non ci stupiscono particolarmente.

I capitali si stanno muovendo principalmente su asset meno volatili, di conseguenza il mercato immobiliare è sempre uno tra i più ricercati.

Questo perché il Real Estate è uno tra gli asset maggiormente resistenti all’inflazione, con ulteriori distinzioni all’interno dello stesso settore (pensiamo soprattutto al Real Estate residenziale, ma anche allo “storage”, che tendono a rimanere i preferiti quando si decide di effettuare un investimento a basso rischio).

Chi possiede capitali da investire, cerca asset e proprietà:

  • con incrementi di affitto già costruiti nei rental lease agreement;
  • o comunque con potenziali incrementi del canone di affitto, già individuati dal mercato.

Attualmente pare che la tendenza dei capitali sia a muoversi per i cosiddetti secondary e tertiary markets.

Tendenzialmente ci riferiamo a piccole città dove è possibile trovare rendimenti più elevati (di contro, in certi contesti di instabilità, la ricerca nei primary markets tende a essere abbastanza ridotta).

Quindi:

  • mentre il rallentamento dei tassi di interesse fa pensare a un conseguente rallentamento del mercato immobiliare, e quindi a una diminuzione della domanda;
  • dall’altra parte non si può non notare come, chi investe adesso, sia alla ricerca di asset che abbiano la capacità di proteggere.

In tal senso gli investimenti nel Real Estate sono senza alcun dubbio quelli che vengono favoriti in tale contesto di instabilità, proteggendo dagli effetti dell’inflazione.

I dati quindi mostrano che una crisi del mercato immobiliare sia ben lungi dal verificarsi, soprattutto in un contesto dove vi sono numerose forze in contrapposizione che continuano a mantenere il settore piuttosto stabile.

Conclusioni

Remida Wall Youtube

Come abbiamo avuto modo di vedere da questi dati, parlare di crisi del mercato immobiliare nel contesto attuale, è un po’ avventato.

Il Real Estate americano è sempre uno tra gli asset maggiormente sfruttati come protezione in contesti di instabilità (come quello in cui stiamo vivendo attualmente).

Di conseguenza è opportuno mantenere alta la fiducia in un settore che ha sempre avuto modo di risollevarsi da periodi ben più problematici (pensiamo solo al secondo conflitto mondiale o all’11 Settembre).

Questo sta a significare che una crisi del mercato immobiliare, in particolare nell’area USA, un territorio da sempre considerato propizio per gli investimenti, è molto difficile che si verifichi.

La cosa più importante, in base alla nostra esperienza, è entrare nel Real Estate americano con coscienza, e con una strategia personalizzata sulla base dei reali obiettivi che si vuole conseguire nel medio-lungo periodo.

Affidandoti a veri professionisti del settore, come Remida, avrai modo di valutare opportunità immobiliari realmente in linea con i tuoi obiettivi.

Il nostro team specializzato, cerca sempre nuove occasioni immobiliari negli USA e in particolare nella zona della Florida, dove operiamo stabilmente.

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