Introduzione

Tra le forme di investimento che stanno sempre più prendendo piede, merita un serio approfondimento quella conosciuta con il nome di crowdfunding immobiliare.

Esso rappresenta un’opportunità pensata soprattutto per quei soggetti che possiedono piccoli capitali di ingresso ma desiderano, allo stesso tempo, partecipare alla realizzazione o di più progetti immobiliari o di progetti immobiliari rilevanti.

Innanzitutto, iniziamo con il chiederci che cosa vuol dire “fare crowdfunding”.

Questo termine non ci è nuovo, ne abbiamo sicuramente sentito parlare nei casi di piccole startup che, presentando il loro progetto di business, richiedevano un finanziamento collettivo che consentisse di far partire la loro attività.

Quindi il crowdfunding (letteralmente “finanziamento dal popolo”) è una forma di sostegno economico che parte dal basso, da una comunità di persone che:

crede nel progetto presentato da parte della startup;
sostiene questa iniziativa con micro finanziamenti che, uniti insieme, compongono la base di partenza necessaria a far spiccare il volo all’attività.

Come vedremo, un investimento effettuato attraverso il crowdfunding immobiliare segue gli stessi principi, anche se con differenze a seconda della tipologia di crowdfunding prescelto.

Cosa vuol dire investire con il crowdfunding immobiliare

Optare per un’operazione di crowdfunding immobiliare, nel concreto, significa investire i propri risparmi nel settore immobiliare, servendosi dell’aiuto di piattaforme appositamente ideate per questo scopo.

Esse si incaricheranno di selezionare per noi le migliori opportunità presenti sul mercato, nelle quali avremo la possibilità di investire.

Come? Scegliendo di partecipare con delle micro quote, necessarie per poter consentire l’acquisto di un immobile o un progetto di ristrutturazione dello stesso.

La finalità di questo tipo di operazioni è sempre la stessa, ossia ottenere un successivo profitto o plusvalenza, che potrà derivare dalla:

messa a reddito dell’immobile;
vendita dello stesso a un nuovo acquirente.

Da cosa deriva il successo del crowdfunding immobiliare

La pratica del crowdfunding immobiliare si è particolarmente diffusa negli ultimi anni, e non è difficile comprendere il perché.

A molti piccoli risparmiatori piace l’idea di poter effettuare investimenti che consentano di ottenere dei guadagni interessanti.

Spesso lo scoglio del capitale di partenza risulta essere, purtroppo, insormontabile (non tutti hanno disponibili cifre a quattro o più zeri).

Il crowdfunding immobiliare nasce proprio per venire incontro a chi ha queste difficoltà di ingresso.

Dato che acquistare immobili ad uso civile o commerciale è molto costoso, chi partecipa a uno di questi progetti, utilizzando una delle varie piattaforme dedicate, ha la possibilità di:

investire senza dover impiegare capitali corposi;
diversificare il rischio di investimento: considerando che si tratta di somme accessibili ai più, si ha la possibilità di poter usare altri fondi personali per inserirsi in più progetti, ritenuti interessanti;
interloquire con chi è a capo del progetto e lancia la campagna di crowdfunding immobiliare, lasciandosi coinvolgere in misura più attiva, ma evitando di dover ottemperare a obblighi di gestione dell’operazione, che restano sempre propri del promotore.

Quindi grazie al crowdfunding immobiliare, chi è interessato al progetto proposto all’interno della piattaforma dedicata, può parteciparvi:

contribuendo economicamente alla sua realizzazione;
consentendo di godere dei profitti derivanti dalla successiva vendita o messa a reddito.

Ma come si può partecipare a una di queste operazioni immobiliari? Attraverso l’utilizzo di piattaforme dedicate, all’interno delle quali potremo registrarci liberamente.

Piattaforme di crowdfunding immobiliare

Per chi desidera investire in progetti di crowdfunding immobiliare, deve sapere che esistono una serie di piattaforme online dedicate a questo scopo.

Ve ne sono sia italiane che straniere.

Dobbiamo ricordare che le piattaforme che operano nel nostro Paese hanno una loro regolamentazione di base:

in particolare, quelle di equity crowdfunding (che vedremo in seguito) devono essere autorizzate dalla CONSOB;
meno rigida la questione per le piattaforme di lending crowdfunding, che non necessitano di quest’autorizzazione per operare

Ove è prevista una specifica regolamentazione delle piattaforme, solitamente le stesse non consentono elevati rendimenti, a differenza ad esempio di quelle che, operando all’estero, non sono regolamentate o lo sono in minima parte.

Ricordiamoci, comunque, che rendimenti più alti possono portare, in certi casi, anche a rischi più elevati.

La regolamentazione, quindi, non deve essere vista necessariamente come un punto di svantaggio per le piattaforme italiane.

Ma una volta che entriamo all’interno di queste piattaforme, cosa andremo a trovare?

Cosa troviamo all’interno di queste piattaforme dedicate

Una volta registrati sulla piattaforma che riteniamo più adatta per i nostri investimenti, troveremo solitamente un prospetto iniziale, con un elenco di progetti provvisto di informazioni base, come ad esempio:

il nome del progetto e la località in cui è situato l’immobile;
l’obiettivo minimo di raccolta dei fondi e il quantitativo di capitale reperito;
la quota di investimento minimo necessaria per poter entrare nel progetto;
durata prevista dell’investimento;
rendimento totale atteso.

Se il progetto ci sembra di nostro interesse, possiamo approfondire la questione andando a selezionare e leggere la pagina specifica.

In essa andremo sicuramente a trovare informazioni utili, come:

tipologia del progetto che si vuole realizzare;
descrizione del progetto;
informazioni sul proponente,
business plan e garanzie presentate alla piattaforma da parte della società richiedente;
documentazione varia, liberamente scaricabile.

Iter di approvazione dei progetti

I progetti di crowdfunding immobiliare che andremo a visionare hanno, ovviamente, superato un iter di approvazione, durante il quale si è verificata la loro fattibilità e, soprattutto, il livello di rischio intrinseco.

In sede di giudizio, ad ogni progetto può essere applicato un rating, utile a verificare la solidità e la bontà del progetto stesso.

Rating positivi garantiscono la bontà e la sicurezza dell’operazione, di contro rating inferiori mettono in guardia sulle insidie che possono nascondersi dietro il progetto.

Al termine della valutazione vi sono due esiti possibili:

ammissione del progetto e contestuale inserimento dello stesso nel portale, comprensivo di tutte le documentazioni necessarie alla corretta informazione dell’investitore;
bocciatura.

Il tutto serve a garantire che, chi investe, lo faccia in maniera consapevole e soprattutto senza rischiare che il progetto non vada a buon fine, potendo verificare tutto ciò che riguarda il progetto e il soggetto che lo promuove.

Nel momento in cui viene raggiunta la cifra prestabilita per far partire il progetto, i soldi raccolti verranno investiti appositamente per la sua realizzazione.

A quel punto, chi ha investito non dovrà fare altro che aspettare la scadenza prevista, passata la quale i profitti verranno accreditati sul conto dell’investitore.

Nella maggioranza dei casi, se la raccolta non andrà a buon fine e non raggiungerà la soglia minima, riavremo indietro la cifra spesa come quota di investimento.

Tipologie di crowdfunding immobiliare

Come abbiamo avuto modo di anticipare, queste piattaforme online non sono pensate per una sola tipologia di crowdfunding immobiliare.

Tra le principali, ve ne sono almeno un paio che si distinguono in funzione del modello di business, e di cui è opportuno effettuare un breve approfondimento.

Lending crowdfunding immobiliare

Il primo è il cosiddetto lending o “peer – to – peer” crowdfunding.

In questa prima forma di crowdfunding immobiliare, gli investitori si posizionano come prestatori, e quindi le imprese sono tenute a rimborsare le somme investite, più una remunerazione rappresentata da interessi, che possono essere fissi o indicizzati.

Per poter essere inserita all’interno della piattaforma prescelta, il soggetto proponente dovrà presentare alla piattaforma un progetto dettagliato, che dovrà rispecchiare i canoni di fattibilità richiesti.

Qualora il progetto fosse ritenuto idoneo, si avrà la sua pubblicazione online sul portale, attivando così la campagna.

Come detto, la peculiarità del lending sta proprio nel mettere a disposizione (prestare) i nostri soldi per finanziare il progetto, ricevendo indietro, ad operazione conclusa, sia il capitale dato in prestito che i correlativi interessi maturati secondo le condizioni di accesso all’operazione.

Il tutto deve avvenire entro delle scadenze prestabilite.

La particolarità del modello lending è che il rendimento è limitato proprio al tasso fisso di interesse stabilito e NON DIPENDE dal risultato economico raggiunto dal progetto immobiliare.

Di conseguenza si hanno dei rischi particolarmente contenuti, in quanto il promotore è comunque tenuto a rimborsare quanto è stato investito.

In ogni caso, ciò non vuol dire che sia un’operazione a rischio totalmente zero, in quanto esiste sempre un potenziale rischio di default del debitore.

Al netto dei rischi, si tratta di un’opportunità di investimento conveniente:

sia per il piccolo investitore, che utilizza i suoi risparmi in piccole tranche che possono andare su più progetti;
sia per il promotore che, così facendo, potrà contare su canali di finanziamento alternativi, con un’erogazione dei fondi più veloce, bypassando tutta la burocrazia propria dei soliti istituti finanziari.

Equity crowdfunding immobiliare

La seconda tipologia di crowdfunding immobiliare, denominata “equity”, prevede che gli investitori diventino a tutti gli effetti dei soci del soggetto proponente.

Ciò è possibile in quanto, nel momento in cui finanziamo l’operazione immobiliare, otteniamo in cambio delle quote/azioni societarie, relative al progetto nel quale investiamo.

L’equity crowdfunding è nato in realtà al di fuori del settore immobiliare e infatti nasce con la finalità di finanziare le startup e piccole medie imprese attraverso l’erogazione di un contributo finanziario in cambio di quote di capitale.

Una rilevante differenza tra il lending crowdfunding e l’equity crowdfunding sta nel fatto che quest’ultimo modello di business presenta:

dei rendimenti attesi maggiori, che verranno erogati sul conto dell’investitore nel caso in cui l’esito dell’intera operazione fosse positivo;
ma anche dei rischi possibili più elevati.

Difatti, se il progetto avrà successo, le quote/azioni possedute cresceranno di valore. Di contro, se le cose andranno male, il rischio è quello di perdere una parte o addirittura la totalità dell’investimento.

Vi sono alcune piattaforme specifiche che si interessano, in alcuni casi, di operazioni di lending, altre di operazioni di equity.

Ad esempio, Walliance è una tra le più conosciute piattaforme di equity crowdfunding (oltre che di debt crowdfunding), mentre Rendimento Etico è conosciuta per l’essere in un’importante piattaforma di lending crowdfunding.

Tutela per chi desidera investire

Bisogna specificare che esiste un’importante tutela per chi desidera investire in questi progetti immobiliari.

Nel momento della raccolta dei fondi, necessaria per finanziare il progetto, i soldi vengono trasferiti sul conto di un istituto terzo che si pone quale soggetto a garanzia del corretto e non improprio utilizzo del capitale investito.

Qui rimarranno fino al momento esatto dell’investimento vero e proprio, così da separare e tutelare il patrimonio dell’investitore da quello della piattaforma.

Tale impostazione ha ovviamente un senso in quanto un eventuale fallimento della piattaforma di crowdfunding immobiliare non andrebbe ad intaccare il denaro dell’investitore.

Controllo sulle piattaforme: chi lo esercita?

Ma quali sono i meccanismi di controllo delle attività di queste piattaforme ideate per il crowdfunding immobiliare?

Chi esercita il controllo?

Nel caso dell’equity crowdfunding immobiliare, il gestore della piattaforma è un soggetto iscritto ad un apposito registro tenuto dalla CONSOB.

Questo è un organismo di vigilanza che ha il compito di analizzare il piano industriale di chi gestisce la piattaforma, per assicurarsi che esso abbia i requisiti giusti per operare.

Invece, nel caso del lending crowdfunding immobiliare, il soggetto deputato per il controllo non è la CONSOB e non si ha una vera e propria regolamentazione.

Tale tipologia viene comunque tollerata, in quanto risponde a determinate normative europee.

Per poter effettuare il lending, dobbiamo comunque effettuare una serie di passaggi, tra cui l’affiliazione con delle piattaforme di pagamento specificamente autorizzate ad operare con questa modalità.

Crowdfunding immobiliare: rischi più comuni

Come abbiamo visto, il crowdfunding immobiliare rappresenta un’interessante opportunità di micro investimento a basso costo di ingresso, ma esso presenta delle problematiche che non devono essere sottovalutate.

Tra i rischi più comuni possiamo citare la svalutazione della proprietà, che può avvenire per le ragioni più disparate, tutt’altro che prevedibili.

Fondamentale è anche ricordare che in un investimento con il crowdfunding immobiliare non abbiamo alcun vero potere decisionale.

Partecipare al progetto non implica infatti automaticamente la possibilità di poter prendere decisioni sul suo sviluppo; sarà l’imprenditore che avrà la facoltà di agire come meglio ritiene opportuno.

Di conseguenza, se chi ha investito non trova vantaggiose o condivisibili alcune scelte operate dal promotore, non avrà tendenzialmente modo di poter far valere la propria posizione.

Ricordiamoci, inoltre, che la conoscenza dei soggetti che effettuano l’operazione resta comunque limitata a ciò che troviamo all’interno del portale, quindi spesso investiamo quasi a “scatola chiusa”.

Non dimentichiamoci anche dei rendimenti: spesso questo genere di operazioni non arriva a garantire rendimenti a due cifre (ci si attesta solitamente intorno al 6-8% se va bene), mentre esistono soluzioni alternative che, come vedremo, possono portare a rendimenti superiori senza aumentare il rischio.

Infine, esistono anche una serie di rischi legati all’iter burocratico da seguirsi per l’autorizzazione e l’esecuzione dei lavori, nonchè ad inconvenienti e ritardi di varia natura.

Questi possono portare a sfasamenti temporali rispetto a quanto previsto nella realizzazione dell’opera su cui abbiamo deciso di investire.

Fix and Flip di Remida: un’alternativa al crowdfunding immobiliare

Chi è avvezzo ai contenuti editoriali presenti nel sito di Remida, saprà di cosa parliamo quando ci riferiamo all’operazione immobiliare del “fix and flip”.

Come detto, il flipping è una modalità di investimento che consente di massimizzare il rendimento del capitale che si decide di investire.

Ciò è possibile, attraverso la rivendita a terzi dell’immobile dopo che saremo riusciti ad aumentarne il suo valore di mercato, attraverso una serie di interventi migliorativi.

Qualcuno potrebbe erroneamente pensare che questa tipologia di operazione immobiliare USA, proposta dal team di Remida, sia sostanzialmente equiparabile a un’operazione di crowdfunding immobiliare.

In realtà non è così, noi preferiamo definirla come una VERA E PROPRIA ALTERNATIVA, poiché è pensata per un target differente.

Come abbiamo visto, il crowdfunding immobiliare è pensato soprattutto per chi ha piccolissimi capitali da investire, ma vuole comunque provare a ottenere dei rendimenti da varie operazioni immobiliari, realizzate in compartecipazione con moltissimi altri micro investitori.

Il flipping immobiliare, invece, si pone come una forma di operazione pensata per investitori:

selezionati accuratamente;
con un capitale di ingresso sicuramente più elevato (ad esempio, una cifra valida può essere quella di 50.000 euro).

Quindi, mentre la prima tipologia , come dice il termine stesso “crowd”, viene dal popolo, qui la categoria di riferimento è molto più limitata, nonché accreditata.

Sei un investitore che possiede dei capitali di ingresso maggiori, e desidera effettuare operazioni immobiliari di un certo livello?

Allora questa è la tua occasione.

I vantaggi derivanti da un’operazione di flipping immobiliare

Lo staff di Remida opera negli USA e in particolar modo in tutto il territorio della Florida, ricercando immobili che possono rappresentare un’ottima opportunità di investimento, per:

il valore della zona nel quale è sito l’immobile stesso;
le caratteristiche dell’immobile scelto, che può essere acquistato a cifre competitive e, all’esito di idonea ristrutturazione, essere rimesso in vendita (ma anche a reddito), ottenendo un profitto.

Il ritorno economico che si può avere con un’operazione di flipping immobiliare non di rado è a doppia cifra, a differenza di molte operazioni di crowdfunding immobiliare.

Se quindi desideri ottenere un rendimento più elevato, ma minimizzando nel contempo il relativo rischio, Remida può offrirti la soluzione che cerchi.

Le operazioni immobiliari nascono come investimenti mirati, nelle quali affianchiamo l’investitore in tutti i passaggi dell’operazione di fix and flip, per una durata massima di 12 mesi (dall’individuazione dell’immobile fino alla rivendita finale).

Inoltre, poiché il capitale che viene investito è finalizzato all’ESCLUSIVO acquisto e ristrutturazione di immobili che hanno un valore CERTO, EFFETTIVO E RISCONTRABILE, vi è la possibilità di ottenere un ROI positivo, anche superiore al 15%.

Per completare, diciamo anche che ai fini della diversificazione del rischio di investimento, un investitore interessato ad effettuare una operazione di fix and flip può prendere in considerazione una ripartizione del budget di partenza su più operazioni immobiliari (in questo caso 2-3 operazioni ben selezionate), che consentirà di generare più fonti di reddito passivo e frazionare i relativi rischi.

Conclusioni

Abbiamo approfondito il vasto mondo del crowdfunding immobiliare e abbiamo avuto modo di vedere come questo genere di operazioni non possa essere paragonato al flipping, in quanto si rivolge a una categoria di investitori ben diversa.

In estrema sintesi:

se hai un capitale molto piccolo e vuoi ottenere rendimenti apprezzabili, ma non certo elevatissimi, la soluzione del crowdfunding immobiliare resta un’opzione che consigliamo;
ma se possiedi un capitale di ingresso rilevante (oltre i 50.000,00 euro per intenderci) e stai cercando operazioni dal rendimento più elevato, il flipping può rappresentare una forma di impiego del capitale alternativo e certamente molto interessante.

Inoltre, delle operazioni immobiliari eseguite da Remida potrai conoscere ogni aspetto, e la bontà del nostro lavoro è testimoniata da uno storico vero e proprio, che può essere facilmente analizzato.

Non dimenticare che, oltre al flipping, Remida esegue anche operazioni immobiliari di altro tipo, come l’apartment building e il property rental.

Volete saperne di più sulle possibilità di investimento immobiliare che si possono eseguire con l’aiuto del team di Remida?

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Come funziona il crowdfunding immobiliare