Il calcolo del ROI – Il ritorno di investimento

Calcolo del ROI

Realizzare un investimento immobiliare significa avvicinarsi, spesso per la prima volta, a tutta una serie di norme finanziarie che regolano questo tipo di operazioni economiche. Conoscerle può fare la differenza tra un buon affare e un completo insuccesso, soprattutto a fronte del fatto che moltissimi – troppi – intermediari immobiliari basano la loro comunicazione su ipotetiche “formule magiche”, in grado di garantire importanti ritorni economici, senza sforzo e in poco tempo. Inutile ribadire che non esiste alcuna formula magica in grado di generare rendite automatiche, e che anzi la conoscenza approfondita del mondo finanziario è importante tanto per l’investitore quanto per l’intermediario. Il team di Remida Properties adotta in questo senso una politica ben precisa, fatta di condivisione e di conoscenza approfondita degli investimenti immobiliari potenziali attuabili. Ecco perché, se decidi di affrontare per la prima volta questo settore, sarà bene chiarire alcuni aspetti fondamentali, come il significato di ROI (ritorno di investimento) e altre diciture tipiche che durante un’operazione immobiliare sentirai molto spesso.

Che cos’è il ROI, qual è la formula per calcolarlo e come viene utilizzato

Il ROI, o ritorno di investimento (letteralmente “Return Of Investment”) è un indicatore di tipo percentuale molto importante per analizzare il valore di qualsiasi investimento effettuato o da effettuare. In poche parole, in ROI ci mostra in percentuale l’utile positivo (e quindi il profitto) o negativo (e quindi il deficit) ottenuto a seguito di uno specifico investimento. La formula eletta per il calcolo del ROI è: Utile netto (ricavo – capitale investito) / capitale investito x 100. Facciamo un esempio pratico: immaginiamo di acquisire un immobile per 100.000€, somma alla quale aggiungeremo 50.000€ di ristrutturazione e 10.000€ di spese burocratiche. La somma di questi fattori determina quindi un capitale investito di 160.000€ in totale, sulla quale per comodità ragioniamo in assenza di altre spese. Immaginiamo di rivendere l’immobile, ad esempio in un’operazione di ristrutturazione e vendita chiamata flipping immobiiare, a una cifra pari a 200.000€. Questo significa che l’utile (200.000 – 160.000) sarà pari a 40.000€. Dividendo questa somma per il capitale investito (160.000€) e moltiplicando per 100 al fine di ottenere una percentuale, scopriremo quindi che il ROI di questo investimento è pari a 40.000 / 160.000 X 100 = 25% (Return of Investment)

Scomposizione del ROI (ROS e ROT)

Il ritorno di investimento può essere a sua volta scomposto in due indicatori altrettanto importanti, il ROS (Ritorno sulle vendite, o Return of Sales) e il ROT, che a differenza di ROI e ROT non è un indicatore percentuale ma mostra l’indice di rotazione del capitale investito. Il ROS in buona sostanza mostra il rendimento di un’operazione in termini percentuali, stabilendo quindi la capacità (soprattutto se rapportata a investimenti diversi) di un ventaglio di operazioni di generare reddito. In un investimento immobiliare, il ROS si calcola dividendo il reddito operativo per il ricavo, e poi moltiplicando il risultato per 100. Torniamo all’esempio precedente, del quale come detto sappiamo che il reddito operativo (l’utile) è di 40.000€. Avevamo altresì scoperto che il ricavo della compravendita immobiliare era pari a 200.000€. Questo significa che applicando la formula citata poco sopra 40.000 / 200.000 X 100 Scopriremo che il ROS dell’operazione immobiliare è pari al 20%. Il ROT, cioè il tasso di rotazione del capitale investito, ci mostra invece, attraverso un indicatore numerico, quante “volte” il capitale investito si è trasformato in ricavi. Se per esempio un investimento immobiliare di 100.000€ ha generato ricavi per 150.000€, questo significa che il ROT (ricavi di vendita / capitale investito) è pari a 1,5.