Il ROI in un investimento immobiliare

Quando si effettua l’acquisto di un immobile all’estero i due fattori più importanti sono il rendimento e la crescita del capitale. Questo vale tanto per le operazioni di buy-to-rent quanto per le compravendite secche.

In altre parole, nel momento in cui ci si relaziona con gli esperti di intermediazione immobiliare come Remida, è fondamentale capire sin dall’inizio quale sarà il ROI immobiliare, ossia il Ritorno di Investimento su un immobile.

Il ROI tuttavia può essere calcolato anche autonomamente, una volta acquisiti i dati necessari riguardo alle caratteristiche dell’immobile da rilevare e le condizioni con cui si effettuerà l’operazione (apartment buildingproperty rentalflipping immobiliare). Questo permette all’investitore di avere un quadro più chiaro dell’investimento ancora prima che esso abbia luogo.

Le fasi di consulenza con il team di Remida consentono di approfondire accuratamente questo aspetto, tuttavia vale la pena tracciare alcune linee guida nelle prossime righe.

Rendimento di un immobile: lordo e netto

Il rendimento di un immobile è sostanzialmente la quota economica di ritorno di cui ha diritto chi ha finanziato l’acquisto dello stesso, la quale può essere individuata in un affitto oppure in una plusvalenza (la differenza positiva fra acquisto e rivendita) una volta ceduto l’immobile.

Tale rendimento può essere netto oppure lordo, in base ai parametri di cui decideremo di tenere conto in fase di calcolo.

Il rendimento lordo è dato per esempio dalla percentuale generata mettendo a confronto il prezzo d’acquisto dei un immobile e il canone annuo d’affitto. In questo caso tuttavia non terremo conto delle spese accessorie, prescindenti dal costo di acquisizione della casa, che invece attengono al rendimento netto.

Il rendimento netto è infatti quella stessa percentuale ottenuta confrontando prezzo di acquisto e affitto annuo tenendo conto però anche delle spese, come quelle di manutenzione, gli eventuali tassi di interesse (in caso di mutuo), le spese legali, burocratiche e quant’altro.

    calcolo del roi body

    Calcolo del rendimento sull’investimento

    Il ritorno di investimento di un’operazione immobiliare si calcola sulla base del rendimento netto, quindi tenendo conto di tutte le altre spese di tipo immobiliare a cui l’investitore dovrà assolvere per finalizzare l’operazione.

    Questo permette di ottenere un dato il più possibile attendibile e “pulito”, vicino cioè al margine reale che è possibile ottenere attraverso un’operazione immobiliare di successo.

    Per calcolare il ROI bisogna dividere il profitto annuo di un immobile per il prezzo d’acquisto dello stesso. Il profitto annuo, come detto, è il risultato dell’ammontare annuo del canone d’affitto a cui vengono sottratte tutte le spese.

    Esempio pratico: acquisto di un immobile senza mutuo e successiva messa a reddito

    Immaginiamo di acquisire un immobile per 200.000€, con un canone di affitto annuo pari a 20.000€. Da questa cifra sottraiamo 5.000€ di spese annue come manutenzione ordinaria o tasse. Il profitto annuo sarà quindi pari a 15.000.

    ROI = Profitto annuo / Prezzo d’acquisto, quindi 15.000€ / 200.000€ = 7,5%

    In caso di un acquisto con mutuo le spese annue saranno maggiori, perché terranno conto delle rate, tuttavia l’investimento netto sarà inferiore e quindi la percentuale del ROI potrebbe facilmente essere maggiore.

    La plusvalenza

    Il ritorno di investimento è il medesimo anche nel caso di acquisto per rivendita. Chiaramente in questo caso andranno calcolati i seguenti parametri:

    • Prezzo d’acquisto
    • Spese di ristrutturazione
    • Spese accessorie
    • Prezzo di rivendita

    La plusvalenza sarà quindi la differenza fra il capitale iniziale investito e quello ottenuto all’atto della rivendita, al netto di tutte le spese sostenute per finanziare l’operazione.

    I RISULTATI

    FACCIAMO PARLARE I NUMERI

    %

    RENDIMENTO MEDIO ANNUO FLIP PROPERTY

    DURATA MEDIA OPERAZIONI IMMOBILIARI

    %

    RENDIMENTO NETTO ANNUO EFFETTIVO RENTAL PROPERTY

    OPERAZIONI PROFICUAMENTE GESTITE DAL 2011

    CONTROVALORE COMPLESSIVO DELLE OPERAZIONI DAL 2011

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