Quando si effettua l’acquisto di un immobile all’estero i due fattori più importanti sono il rendimento e la crescita del capitale. Questo vale tanto per le operazioni di buy-to-rent quanto per le compravendite secche.

In altre parole, nel momento in cui ci si relaziona con gli esperti di intermediazione immobiliare come Remida, è fondamentale capire sin dall’inizio quale sarà il ROI immobiliare, ossia il Ritorno di Investimento su un immobile.

Il ROI tuttavia può essere calcolato anche autonomamente, una volta acquisiti i dati necessari riguardo alle caratteristiche dell’immobile da rilevare e le condizioni con cui si effettuerà l’operazione (apartment building, property rental, flipping immobiliare). Questo permette all’investitore di avere un quadro più chiaro dell’investimento ancora prima che esso abbia luogo.

Le fasi di consulenza con il team di Remida consentono di approfondire accuratamente questo aspetto, tuttavia vale la pena tracciare alcune linee guida nelle prossime righe.

Calcolo del rendimento sull’investimento

Il ritorno di investimento di un’operazione immobiliare si calcola sulla base del rendimento netto, quindi tenendo conto di tutte le altre spese di tipo immobiliare a cui l’investitore dovrà assolvere per finalizzare l’operazione.

Questo permette di ottenere un dato il più possibile attendibile e “pulito”, vicino cioè al margine reale che è possibile ottenere attraverso un’operazione immobiliare di successo.

Per calcolare il ROI bisogna dividere il profitto annuo di un immobile per il prezzo d’acquisto dello stesso. Il profitto annuo, come detto, è il risultato dell’ammontare annuo del canone d’affitto a cui vengono sottratte tutte le spese.

Esempio pratico: acquisto di un immobile senza mutuo e successiva messa a reddito

Immaginiamo di acquisire un immobile per 200.000€, con un canone di affitto annuo pari a 20.000€. Da questa cifra sottraiamo 5.000€ di spese annue come manutenzione ordinaria o tasse. Il profitto annuo sarà quindi pari a 15.000.

ROI = Profitto annuo / Prezzo d’acquisto, quindi 15.000€ / 200.000€ = 7,5%

In caso di un acquisto con mutuo le spese annue saranno maggiori, perché terranno conto delle rate, tuttavia l’investimento netto sarà inferiore e quindi la percentuale del ROI potrebbe facilmente essere maggiore.

La plusvalenza

Il ritorno di investimento è il medesimo anche nel caso di acquisto per rivendita. Chiaramente in questo caso andranno calcolati i seguenti parametri:

• Prezzo d’acquisto
• Spese di ristrutturazione
• Spese accessorie
• Prezzo di rivendita

La plusvalenza sarà quindi la differenza fra il capitale iniziale investito e quello ottenuto all’atto della rivendita, al netto di tutte le spese sostenute per finanziare l’operazione.