Introduzione

Inflazione USA: certamente uno dei temi più scottanti dell’economia statunitense.

La U.S Bureau of Labor Statistics, a Giugno 2022 ha stimato un aumento del tasso d’inflazione USA pari al 9,1% su base annua, un valore record che non si vedeva dal Giugno 1981.

Si tratta di un dato altissimo. Pensate che notoriamente la Federal Reserve considera come obiettivo da non sforare, il 2% (comprendete che si sta parlando di un aumento pari ad oltre il triplo!).

Ma perché è così importante l’aumento prolungato del tasso di inflazione USA?

Iniziamo, intanto, a chiederci cosa sia effettivamente l’inflazione.

Caratteristiche e conseguenze dell’inflazione

Per inflazione indichiamo “il tasso di incremento dei prezzi di un determinato set di beni o servizi nell’arco di un certo periodo di tempo”.

Quando si parla di inflazione non dobbiamo pensare che questo valore debba per forza tendere a zero. Sentore comune è il tendere a considerare fisiologico un lieve aumento dei prezzi nel corso del tempo.

Esiste, difatti, una cosiddetta “inflazione buona”, con un livello pari al 2% che indica allo stesso tempo:

un rafforzamento dei consumi;
aumento dei salari.

Valori più elevati di questo tendono sempre più a rendere difficile l’adattamento nella pratica.

Anche per questo è sempre importante considerare se la fase di crescita dei prezzi risulta essere temporanea o addirittura strutturale.

Cause che conducono all’aumento dell’inflazione USA

Vediamo ora quali sono le possibili cause che generano un aumento troppo elevato dei prezzi.

Il livello dell’inflazione USA, come quella di molti altri Stati mondiali, tende ad aumentare al verificarsi delle seguenti cause:

Politica monetaria espansiva

Conosciuta anche come il classico “stampare i soldi”, si identifica come un vero e proprio aumento della liquidità in circolazione, causando la svalutazione della singola unità di moneta.

Un esempio su tutti è rappresentato dagli oltre 5 trilioni di stimulus plan emessi durante la pandemia.

Questi sono pari a circa 3 volte i supporti economici approvati per contrastare l’ultima grave crisi economica americana, quella compresa tra il 2008 e il 2009.

Il piano di aiuti ha immesso nel mercato una quantità di soldi mai vista, cosa che, di contro, ha contribuito fortemente ad aumentare il tasso d’inflazione USA.

Lockdown di business causato da disastri naturali

In questa situazione la domanda risulta essere nettamente maggiore dell’offerta.

Come molti di voi avranno notato, in questi mesi è aumentato a dismisura il prezzo di numerose materie prime (soprattutto in edilizia) che sono poco in circolazione, ma la cui richiesta è tornata ad essere elevata.

Shock della domanda immobiliare

Nel settore immobiliare gli investitori competono per l’acquisto di “single-family home” (le classiche case unifamiliari) per il potenziale utile che possono generare.

Uno shock della domanda immobiliare si verifica quando ci sono poche case sul mercato e tanti soggetti che vogliono acquistare, di conseguenza i prezzi tendono a salire.

Stessa cosa accade con le azioni o con qualsiasi altro prodotto di mercato.

Tipico del mercato azionario, ad esempio, sono i cosiddetti “rally”, ossia periodi temporali nei quali il prezzo di un asset subisce un forte rialzo.

Il rally si verifica a causa di tassi di interesse bassi, con un mercato in fase discendente, e un periodo nel quale i prezzi non subiscono particolari variazioni.

Aspettativa dell’aumento dei prezzi

Persone fisiche e business si aspettano che ci possa essere un aumento dei prezzi, quindi tendono a programmarlo (questo può accadere per gli stipendi o negli affitti).

Cosa comporta un elevato tasso di inflazione

L’inflazione USA è sicuramente un’insidia perché tende ad impattare in misura diretta sulla vita dei cittadini, senza che essi possano porre un rimedio reale.

Il crescente aumento dell’inflazione USA oggi ha portato ad un innalzamento dei prezzi un po’ in tutti i settori, in particolar modo nei beni di servizio (basti pensare al costo del carburante).

Un elevato livello dei prezzi, che va ad inficiare negativamente sul potere di acquisto delle famiglie, a maggior ragione se non c’è un contestuale aumento dei salari.

La Federal Reserve afferma che dal 1913 il potere di acquisto è diminuito di addirittura il 95,6%. In altre parole un dollaro statunitense di poco più di un secolo fa, oggi varrebbe 3,5 cents!

Tutto questo va, inoltre, a ripercuotersi sull’economia del Paese e sulle possibili decisioni della Banca Centrale nel cercare di garantire una maggior stabilità dei prezzi.

Sempre la FED ha annunciato aumenti sul tasso di interesse sia per il 2022 che per il 2023, aumentando così il valore del dollaro e cercando contestualmente di calmierare gli effetti dell’inflazione USA.

Inflazione USA e conseguenze relative al Real Estate americano

Classica conseguenza di un lungo periodo di inflazione negli Stati Uniti per il settore del Real Estate USA, è l’aumento del valore degli immobili.

Secondo gli ultimi dati di Settembre 2021 raccolti da Zillow, società americana del mercato immobiliare online, in meno di 10 anni il valore di un immobile per una single-family home negli USA è aumentato di oltre il 90%!

Vi è inoltre una probabile tendenza ad un aumento per il prossimo anno di un ulteriore 13,6%, sostenuto dalla forte crescita dell’inflazione USA.

Ma quali sono i motivi che portano all’aumento del valore degli immobili durante un periodo di inflazione?

Vediamoli di seguito.

Income generating assets

Si verifica quando gli investitori cercano asset che generino ritorni superiori rispetto al tasso d’inflazione USA.

Come noto il rental income, ossia le entrate generate dall’affitto raccolto dagli inquilini (dei quali è sempre bene valutare prima l’affidabilità creditizia), viene usato per pagare spese operative di gestione e manutenzione degli immobili.

Tutto ciò che rimane è il cosiddetto ROI, ossia il Return of Investment, che viene espresso come “capitalization rate”.

Questo viene calcolato dividendo il profitto annuo derivante dall’immobile (esso si ottiene sottraendo al canone di affitto tutte le varie spese) per il prezzo di acquisto dello stesso.

Le single-family home attualmente hanno un cap rate medio pari al 5,8%, questo secondo la società Harbor Research.

Se paragoniamo questo valore al cap rate dei Buoni del Tesoro tra 10 anni (pari all’1,5%) o ai Savings Account (ossia i conti di deposito), con un rendimento offerto dallo 0,6% in giù, comprendiamo come si possa arrivare ad una crescita del valore degli immobili.

Ricordiamo che, attraverso Remida siamo in grado di portare rendimenti ancora più elevati, essendo esperti nel portare ottimi affari immobiliari molto sotto al valore di mercato.

Inflazione USA e limitata quantità di immobili

Con l’aumentare dell’inflazione USA si assiste ad una diminuzione della quantità di immobili disponibili sul mercato, se paragonata alla quantità di denaro in circolazione.

Facciamo un esempio per semplificare il tutto.

Ci troviamo in un mercato semplificato con 1 milione di dollari di moneta all’interno, con 100 case disponibili e nessun altro bene e servizio (questo denaro è utilizzato esclusivamente per gli immobili).

Ogni casa ha un pari valore immobiliare di 10.000 dollari. Se a un certo punto la BCE stampasse un ulteriore milione di dollari, è normale che i prezzi degli immobili salirebbero tutti alla cifra di 20.000 dollari.

Si tratta ovviamente di un esempio estremamente semplificato, ma serve a chiarire come un aumento di liquidità in circolazione possa spingere il prezzo degli immobili verso l’alto.

Costo di costruzione degli immobili

In un periodo di elevata inflazione USA aumentano i costi delle materie prime ed i salari.

Di conseguenza tende ad aumentare il costo per poter costruire una casa.

L’aumento dei costi delle nuove costruzioni tende a far aumentare in generale il prezzo degli immobili stessi.

Come riportato dalla National Association of Home Builders (l’Associazione nazionale dei costruttori), mediamente il costo dei materiali è aumentato di oltre il 19% negli ultimi 12 mesi.

Come gli investitori usano il Real Estate per proteggersi dall’inflazione USA

Come detto, in un periodo di inflazione USA elevata tendono ad aumentare:

prezzi degli immobili;
costo degli affitti;
tasso dei mutui

Nonostante questo, gli investitori hanno a disposizione alcune armi per proteggersi da un consistente aumento dell’inflazione.

Ci riferiamo in particolare a queste.

Far leva sul basso costo del denaro

Questa è una fase, nella quale i tassi di interesse sono ancora bassi, specialmente se paragonati all’inflazione (negli USA sono vicini ai minimi storici, intorno al 3% sui mutui a tasso fisso a 30 anni).

Esportazione del tasso d’inflazione

Si esporta il costo dell’inflazione all’inquilino.

Possedendo un immobile affittato, possiamo trasferire gli aumenti dei costi all’inquilino, nella forma di un aumento dell’affitto.

Nel 2021, sempre secondo il report di Harbor Research, l’incremento degli affitti sui nuovi inquilini è stato del 12,7% rispetto allo stesso periodo del 2020, contro un aumento del tasso d’inflazione (nello stesso periodo) del 5,4%.

Da Maggio 2020 ad oggi, l’aumento medio degli affitti è stato dell’8,1%, paragonato ad un aumento storico di circa il 3,3%.

Beneficio derivante dall’aumento del valore dell’asset

Storicamente i valori degli immobili hanno sempre fatto da protezione contro l’inflazione USA.

Secondo la Federal Reserve, i prezzi medi degli immobili sono aumentati del 345% dal terzo quadrimestre del 1990 e del 20% dal terzo quadrimestre del 2020.

Cosa accade se il tasso di interesse aumenta

L’aumento dell’inflazione USA è solitamente accompagnato ad un aumento dei tassi d’interesse. Solitamente le Banche Centrali aumentano i tassi proprio per combattere gli effetti di una forte crescita dell’inflazione.

Uno dei periodi più estesi che si ricorda in tal senso è quello dall’Aprile del 1989 al Maggio del 1991, prima della Guerra del Golfo.

L’incremento dei prezzi del petrolio, unito all’incertezza percepita dell’economia, hanno portato ad un’alta inflazione negli Stati Uniti.

Nello stesso periodo Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), un’associazione con sostegno governativo che si occupa di monitorare mutui e tassi d’interesse, ha riportato un valore dei tassi compreso tra il 9,47% e l’11,05%.

Quando salgono i tassi d’interesse il costo del denaro aumenta, il che porta ad una diminuzione della richiesta di finanziamenti e mutui.

Conclusioni sul tasso di inflazione USA

I valori degli immobili tendono ad aumentare chiaramente durante i periodi di elevata crescita dell’inflazione USA, per i motivi fin qui citati.

Per diminuire gli effetti della perdita di potere di acquisto della moneta, si decide di investire negli USA usando il Real Estate americano come protezione, generando dei rendimenti superiori al tasso d’inflazione (scopri come farlo con le operazioni immobiliari proposte da Remida che ti consentono di mettere immobili a reddito).

In pratica:

si assicurano dei tassi d’interesse bassi, oltre a finanziamenti a medio-lungo termine;
spostano gli effetti dell’inflazione degli Stati Uniti sugli inquilini, attraverso l’aumento degli affitti, guadagnando dal potenziale aumento del prezzo dell’immobile.

Ricapitolando, nel Real Estate quello che aiuta realmente nel contrasto dell’inflazione USA è:

l’aumento degli affitti, che tende ad assorbire l’effetto della diminuzione del potere di acquisto della moneta;
incremento del valore dell’asset.

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Inflazione USA: come difendersi investendo nel Real Estate?