- Introduzione
- Mercato immobiliare 2023: preoccupazioni all’orizzonte?
- Aumento indice S&P Case-Shiller e potenziale bolla immobiliare: sfatiamo il mito
- Quale tendenza aspettarsi per il mercato immobiliare 2023 negli USA?
- Investire in immobili nel 2023: gli USA restano sempre la soluzione ideale
- Conclusioni
Introduzione
Cosa possiamo aspettarci dal mercato immobiliare 2023, per quanto riguarda gli Stati Uniti?
L’anno appena trascorso è stato senza dubbio caratterizzato da un:
- aumento rapido e significativo dei tassi di interesse;
Per quanto riguarda un classico mutuo trentennale, si è passati da un 3.1% ad un picco del 7.1%, per poi assestarsi intorno al 6.5%. Ai primi di Gennaio 2023 ci troviamo su valori che si attestano intorno al 6,3%.
- tasso di inflazione in crescita, dove si sono raggiunti valori che non si riscontravano dalla metà degli anni ’80.
Va comunque detto che il costo della vita negli Stati Uniti ha rallentato nel mese di novembre per il quinto mese consecutivo.
L’indice dei prezzi al consumo è aumentato del 7,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, ma comunque in calo se paragonato al 7,7% di ottobre (si tratta del tasso di crescita più basso dal dicembre del 2021).
A tutto questo va, ovviamente, ad aggiungersi un clima di incertezza “globale”, formatosi chiaramente con le ben note tensioni geopolitiche che hanno coinvolto l’est Europa.
Tutto ciò come potrebbe ripercuotersi sul mercato immobiliare del 2023, negli USA?
Dobbiamo aspettarci un periodo di crisi, come alcuni sembrano temere, oppure si potrà contare su una sostanziale tenuta del settore, se non addirittura una crescita?
Mercato immobiliare 2023: preoccupazioni all’orizzonte?
Relativamente alle previsioni per il mercato immobiliare USA nel 2023, quasi come se ci trovassimo di fronte a un disco rotto, ci sono operatori di mercato pronti che ripropongono il tema del possibile scoppio di una bolla immobiliare.
Le preoccupazioni derivano soprattutto dal perdurare di:
- una situazione di stagnazione a livello economico;
- inflazione USA che continua a viaggiare su livelli ancora molto elevati.
Come sappiamo, tutto ciò rischia generare un mix altamente tossico (ne abbiamo già parlato con un approfondimento ad hoc sulla stagflazione) dal quale è molto complesso uscire.
Un altro tema che desta preoccupazioni, riguarda l’aumento dei prezzi delle abitazioni messe in vendita, come testimoniato dall’andamento dell’indice S&P Case-Shiller.
Cos’è l’indice S&P Case-Shiller
L’S&P Case-Shiller US National Home Price Index è un indice che misura i prezzi delle case a livello nazionale, quindi non solo in una determinata area metropolitana o regione, ma in tutti gli Stati Uniti.
L’indice è basato su un metodo di duplice rivisitazione delle vendite e utilizza una serie di dati sui prezzi delle case, tra cui prezzi di vendita, indirizzi e altre informazioni sulle proprietà, per calcolare un prezzo medio di vendita per le case di una determinata area geografica.
L’indice viene rilasciato mensilmente, e le statistiche presentate sono a livello nazionale, per regione, per area metropolitana, e per città.
Tale indice è considerato uno standard del settore per la misurazione dei prezzi delle case negli Stati Uniti, ed è molto utilizzato nella valutazione dell’andamento del mercato immobiliare e per prevedere future tendenze.
Considerando solo gli ultimi 10 anni, questo indice evidenzia come i prezzi delle case siano aumentati in misura significativa.
Tale indice, nel 2012, registrava un valore pari a 140, mentre alla fine del 2022 ci ritroviamo poco sotto 300.
In pratica, in 10 anni i prezzi delle case negli USA sono praticamente raddoppiati, nonostante un’inflazione che, ad eccezione degli ultimi mesi, si è sempre tenuta generalmente bassa.
Una variazione davvero significativa che, secondo alcuni operatori del settore, può diventare pericolosa, in quanto:
- i prezzi delle case tenderebbero a crescere molto più del potere di acquisto di una famiglia media;
- i tassi di interesse così elevati, renderebbero i mutui sicuramente più costosi e difficili da sostenere.
C’è quindi un pericolo vero e proprio all’orizzonte?
Aumento indice S&P Case-Shiller e potenziale bolla immobiliare: sfatiamo il mito
Alcuni operatori di mercato, come detto, sono pronti a scommettere che questo tipo di situazione possa portare, presto o tardi, allo scoppio della cosiddetta bolla immobiliare, sulla falsariga di quello che accadde nel 2008 con i mutui subprime.
In realtà le cose non stanno proprio così.
La crisi finanziaria del 2008, nasceva per una concatenazione di diverse cause, ma ricordiamoci che una delle principali era, soprattutto, la scarsa qualità del credito immobiliare.
In quel periodo il mercato immobiliare USA era alimentato da prezzi fuori controllo.
Un gran numero di potenziali acquirenti, che in condizioni normali non sarebbero stati in grado di ripagare un mutuo, aveva comunque ottenuto accesso al finanziamento.
Le banche erano ovviamente a conoscenza di tutto questo, ma poco importava.
Si puntava ad inserire questi mutui scadenti in fondi comuni, mettendo al suo interno anche mutui di qualità superiore.
Il grosso problema derivò dal fatto che questi mutui subprime tendevano, in proporzione, a crescere sempre di più, a differenza di quelli di ottima qualità.
Nel 2008, allo scoppio della bolla, quasi la metà delle vendite di immobili erano relative a proprietà “distressed”, con mutui insoluti alle loro spalle.
Ma oggi la situazione non è esattamente la stessa, tutt’altro!
Attenzione nella concessione dei mutui e velocità nella vendita degli immobili
Anche se i prezzi sono aumentati, i finanziatori sono molto più attenti nel concedere crediti.
Attualmente, la maggior parte dei mutui viene pagato entro tre mesi dalla scadenza.
Non ci sono segni di un possibile aumento dei mancati pagamenti con case che finiscono all’asta. Anzi, la qualità dei debitori immobiliari è attualmente molto elevata.
C’è anche un altro fattore da sottolineare, ossia che le case negli Stati Uniti si vendono ancora bene e velocemente, con tempistiche anche migliori rispetto al passato!
Come risaputo, il prezzo di un bene o servizio dipende dalla domanda e dall’offerta. Quando l’offerta viene “evasa” abbastanza velocemente, non c’è necessità di ridurre drasticamente i prezzi.
Le statistiche di fine 2022, mostrano che un immobile viene venduto negli USA in un periodo di 7 mesi, mediamente.
Nel 2016 per vendere una casa negli USA ci volevano circa 11 mesi, nel 2019 circa 9 mesi!
Ciò significa che oggi gli immobili vengono venduti più velocemente rispetto al passato!
Qualcuno può obiettare riguardo al fatto che gli immobili vengono venduti più velocemente solo perché i venditori chiedono prezzi più bassi, e in parte questo potrebbe essere vero, dato che l’inflazione ha finalmente iniziato ad allentare la sua morsa, dopo il picco registrato a settembre 2022.
Ma il punto è che anche piccoli cali di prezzo possono permettere di vendere rapidamente gli immobili presenti sul mercato.
Una bolla pronta ad esplodere, invece, vedrebbe difficoltà nelle vendite anche a fronte di sconti significativi.
Ecco perché riteniamo pretestuoso andare a millantare il possibile scoppio di una bolla immobiliare, considerando che le condizioni in cui ci troviamo oggi, ad inizio 2023, non sono di certo equivalenti a quelle del 2008.
Quale tendenza aspettarsi per il mercato immobiliare 2023 negli USA?
Appurato che non ci sarà, a detta nostra, alcuno scoppio di bolle immobiliari, resta da chiederci cosa ne sarà del mercato immobiliare 2023, per quanto riguarda gli Stati Uniti.
il mercato immobiliare si è dimostrato molto stabile e resistente alle condizioni economiche che avrebbero potuto causare un calo, come i tassi di interesse e l’inflazione.
Non ci sono segnali di allarme o dati che suggeriscano un trend negativo del mercato.
Per fare previsioni sull’andamento del mercato immobiliare, quindi, è importante analizzare come si evolveranno i tassi di interesse e qual è lo scenario più probabile.
Gli scenari prospettati dalla National Association of Realtors
La National Association of Realtors ha presentato tre possibili scenari per i tassi di interesse sui mutui per il 2023:
- nel primo scenario, l’inflazione rimarrebbe elevata, costringendo la FED ad aumentare ripetutamente i tassi di interesse. Questo porterebbe a un aumento dei tassi ipotecari, anche sopra la soglia dell’8%;
- nel secondo, l’indice dei prezzi al consumo risponderebbe maggiormente ai rialzi dei tassi della FED, causando una graduale riduzione dell’inflazione e facendo sì che i tassi di interesse si stabilizzino;
- nell’ultimo scenario, la FED aumenterebbe ripetutamente i tassi per frenare l’inflazione, portando l’economia in recessione. Ciò potrebbe causare un rapido calo dei tassi fino al 5%.
In contrasto con queste previsioni, alcuni analisti ritengono che i tassi di interesse potrebbero diminuire, in seguito ad una inflazione controllata e una rapida ripresa del mercato immobiliare.
La previsione di ATTOM Data Solution
ATTOM Data Solutions, società leader nella raccolta e analisi dei dati immobiliari, sostiene che i tassi potrebbero raggiungere un picco intorno l’8% e 7,25% (rispettivamente per i mutui trentennali e quindicennali) all’inizio del 2023, per poi scendere gradualmente nel corso dell’anno e attestarsi rispettivamente intorno al 6,0% e al 5,25%.
Il 2022 ha registrato un aumento dei tassi di interesse tra i più rapidi e significativi della storia, causato dalla forte inflazione post-covid e dalla necessità di fermare l’aumento dei prezzi.
Tuttavia, questo non ha portato ad un calo proporzionale del mercato immobiliare, anzi, rispetto ad una politica dei tassi aggressiva, l’industria immobiliare si è dimostrata solida.
Se ciò è accaduto in una fase così critica e difficile per gli acquirenti e se i trend al rialzo dei tassi sembrano essersi fermato o almeno attenuato, è plausibile che il mercato immobiliare possa riprendersi rapidamente.
L’unico scenario in cui il settore immobiliare potrebbe soffrire sarebbe un intervento molto aggressivo da parte della FED per frenare l’economia e causare appositamente un calo generale dei prezzi.
Le previsioni per il mercato immobiliare USA 2023 sembrano quindi piuttosto positive, almeno per le principali aree urbane degli Stati Uniti.
Investire in immobili nel 2023: gli USA restano sempre la soluzione ideale
Abbiamo quindi visto come le previsioni per il mercato immobiliare 2023, per quanto riguarda gli USA, non siano fosche, come ritenuto da alcuni operatori del settore.
Ricordiamo sempre che Il settore immobiliare negli Stati Uniti è notoriamente stabile, anche in periodi di incertezza storica, e la fase che stiamo vivendo attualmente, per quanto complessa, si è già ripresentata nel corso del tempo, ed è stata superata sempre con risultati egregi.
Il Real Estate americano offre sempre grandi opportunità di investimento, che possono fornire una protezione concreta in tempi di incertezza come questo.
Non dimentichiamo che il sistema normativo e fiscale è efficiente e agevolato e, per loro cultura, gli americani tendono a generare un alto tasso di turnover delle proprietà immobiliari.
Ciò vuol dire che la domanda di mercato ci sarà sempre e le tempistiche per trovare nuovi acquirenti o affittuari non saranno così lunghe (come visto in precedenza).
Conclusioni
Se disponete di un capitale iniziale che ti consente di fare investimenti immobiliari negli Stati Uniti, allora avere il supporto di una società esperta nel settore potrebbe fare la differenza.
REMIDA è una solida realtà del Real Estate americano, con elevata esperienza nel campo degli investimenti immobiliari.
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