- Cosa significa BRRRR
- Esempio pratico di rendimento infinito con il metodo BRRRR
- Pro e contro dell’uso del metodo BRRRR
- Conclusioni
Oggi andremo ad analizzare uno strumento spesso utilizzato nel mercato del Real Estate americano, ossia il metodo BRRRR.
Cosa significa BRRRR
Questa sigla sta per “buy – rehab – rent – refinance – repeat”, che tradotto vuol dire “acquisto – ristrutturo – affitto – rifinanzio – ripeto”.
Si tratta di una strategia di investimento nel Real Estate, che prevede l’acquisto di proprietà “distressed”, ossia che necessitano di ristrutturazione.
Nel realizzare affari vantaggiosi è molto difficile trovare immobili che siano totalmente pronti e nuovi di zecca.
Di conseguenza è del tutto normale puntare a trovare edifici che necessitano di essere rimessi a nuovo, ma che presentano anche un certo potenziale.
Una volta terminati i lavori di miglioramento, si può procedere con l’affitto e il successivo rifinanziamento della proprietà.
Il tutto avrà la finalità di ricominciare successivamente questo processo (quasi come fosse un vero e proprio ciclo di vita).
Adesso vediamo, una alla volta, tutte le fasi che compongono il nostro metodo BRRRR.
Trovare nuove acquisizioni – Buy
Presso il nostro ufficio di Remida Properties abbiamo un gruppo di lavoro costituito da circa 8-9 agenti immobiliari, più un manager e altri componenti del team, con il compito principale di trovare nuovi affari immobiliari da poter sfruttare.
Un aspetto interessante su cui soffermarci, relativamente all’acquisizione di un nuovo immobile, è il puntare a seguire la cosiddetta regola del 75%.
Detta in parole semplici, la massima offerta possibile che faremo per acquisire un nuovo immobile (MAO),
Questo dovrà essere non superiore al valore che potrà (secondo noi) possedere l’immobile al netto della ristrutturazione (ARV), moltiplicato per il 75%, a cui vengono successivamente sottratti i costi di ristrutturazione (REHAB).
In sintesi: MAO (Maximum allowable offer) = [ARV (After repair value) * 75%] – REHAB
Di questi immobili che Remida riesce a trovare, una buona parte vengono rivenduti ad altri investitori, mentre quelli che riteniamo maggiormente interessanti (i cosiddetti “cherry pie”) li teniamo per noi.
Così facendo abbiamo modo di poter conservare opportunità che ci garantiscono di poter realizzare operazioni immobiliari negli USA decisamente profittevoli e a rischi bassissimi.
Ristrutturare l’immobile acquisito – Rehab
Nel cosiddetto metodo BRRRR, la prima di queste R sta proprio per Rehab, ossia “ristrutturazione”.
Gli obiettivi, nel momento in cui ristrutturiamo un immobile per riaffittarlo in seguito, sono sostanzialmente quattro.
Il primo tra questi equivale al riportare l’immobile “up to code”.
Questo vuol dire riportare l’immobile ad avere caratteristiche tali per cui il Comune (dove è situato l’immobile), non abbia da richiedere riparazioni o altri interventi, causa il non rispetto di determinate normative.
Il secondo e terzo obiettivo che cerchiamo di conseguire, è:
- creare un ambiente sicuro nel quale vivere per l’affittuario;
- trovare tutta quelle serie di elementi che producono un aumento del valore per quel dato immobile, creando il cosiddetto ARV – Valore della casa posseduto successivamente alla ristrutturazione.
Il quarto obiettivo, diretta conseguenza di tutti i precedenti finora visti, è quello di portare l’immobile ad un livello tale da essere considerato “bullet proof”, ossia a prova di proiettile.
Ciò vuol dire che si adottano tutta una serie di accortezze durante le varie ristrutturazioni e manutenzioni ordinarie, in modo da:
- evitare di incorrere successivamente in rotture e danneggiamenti durante il loro utilizzo;
- o semplicemente dover cambiare delle componenti quando si passa da un affittuario ad un altro (esempio semplice, invece di mettere una moquette, molto meglio un pavimento che rimane nel tempo e non necessita di cambi, ma solo di pulizia).
Affittiamo l’immobile ristrutturato – Rent
Una volta terminati i lavori e preparato l’immobile al meglio, possiamo procedere con la seconda R del metodo BRRRR, ossia il rent – affitto.
In questo caso vi sono tutta una serie di caratteristiche che andiamo a cercare in un inquilino, con il fine di avere meno problemi possibili nel tempo.
Questo, nonostante i tempi di sfratto negli USA (prendendo ad esempio la Florida, Stato nella quale Remida opera attivamente) prevedano delle tempistiche molto brevi, pari a circa 30 giorni.
Prima di tutto, è necessario trovare un inquilino che sia il più stabile possibile dal punto di vista economico (e che garantisca una regolarità di pagamento dell’affitto richiesto).
Altri aspetti da considerare sono:
- i buoni “records” sulla puntualità dei pagamenti, cosa che negli USA è possibile verificare con opportuni strumenti del tutto legali;
- che l’affittuario abbia una posizione lavorativa stabile, possibilmente con un “income”, ossia un’entrata mensile, pari ad almeno 2 volte e mezzo il canone di locazione richiesto;
- un buon “credit report”.
Esiste un punteggio negli Stati Uniti, con il quale si classifica la capacità e lo storico nell’effettuare tutta una serie di pagamenti, dalle bollette agli affitti, a qualunque genere di fattura.
Così facendo si ha modo di trovare affittuari che solitamente non incorrono in problemi di pagamento arretrato.
- la fedina penale pulita, quindi trovare affittuari che non presentino trascorsi con la giustizia;
- il non aver ricevuto procedure di sfratto negli ultimi 5 anni;
- possedere qualche referenza positiva, rilasciata magari da altri proprietari di immobili.
Rifinanziamento – Refinance
La terza R che andiamo a considerare all’interno di un metodo BRRRR è la cosiddetta “refinance”, ossia la richiesta di rifinanziamento dell’immobile, ormai ristrutturato ed assegnato ad un valido affittuario.
DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Un parametro importante da considerare è, ad esempio, il DSCR (Debt Service Coverage Ratio) minimo che cerca la banca.
Questo parametro è pari al rapporto tra il netto che riesco a produrre dall’affitto (al netto di tutte le spese operative, le tasse di proprietà, l’assicurazione) e la rata.
Il DSCR da un’indicazione alla banca della capacità che si avrà, grazie all’affitto, di pagare la rata (in pratica è come se fosse una verifica della sostenibilità del debito).
Solitamente il DSCR minimo accettato dalle banche è pari a 1,25, anche se normalmente riusciamo ad ottenere valori anche ben superiori.
LTV (Loan to value)
Altro interessante parametro è il cosiddetto LTV (Loan to value), che sta ad indicare il rischio del finanziamento.
Le banche negli USA, solitamente, tendono ad erogare mutui con Loan to Value pari al 75%, ossia mutui che coprono fino al 75% del valore della casa.
Questo valore si va a ricollegare proprio a quel 75% che avevamo visto in precedenza quando parlavamo di acquisizione dell’immobile.
Difatti, noi andiamo ad offrire non più del 75% del valore finale meno la ristrutturazione. Questo vi consente di recuperare tutto il capitale investito!
In sintesi, così facendo porterò l’esposizione del mio investimento immobiliare a zero.
Ripetere all’infinito – Repeat
Così facendo siamo pronti per ultimare il metodo BRRRR, semplicemente ripetendo da capo tutti i passaggi che abbiamo effettuato, in un ciclo continuo.
Questo ciclo di ripetizioni permette a realtà come la nostra, di costruire un portafoglio di immobili sempre più ampio e di creare un cash flow che, mano a mano, può aumentare tendendo all’infinito.
Esempio pratico di rendimento infinito con il metodo BRRRR
Vediamo un esempio pratico di come questo rendimento possa, tendenzialmente, puntare all’infinito, applicando il metodo BRRRR.
Acquistiamo un immobile del valore di 100.000 dollari, ed a questo sommiamo anche i costi di ristrutturazione (inserendo per semplicità un po’ tutte le variabili relative a questo processo), pari a 50.000 dollari (una cifra che potrebbe, comunque, andare bene per un investimento iniziale).
Mi aspetto da questo immobile, una volta ristrutturato, che possa arrivare ad avere un valore pari a 200.000 dollari (quindi un ARV di questo livello).
Di conseguenza, applicando la formula del MAO (Maximum allowable offer), la massima offerta che andrò a fare per l’acquisizione di questo immobile sarà pari a 200.000 moltiplicato per il 75%, da cui sottraggo 50.000.
Così facendo un valore pari proprio a 100.000 dollari (chiaramente si tratta di un esempio del tutto ideale, creato per semplificare al massimo la spiegazione).
A questo punto, se vado a rifinanziare, una volta ristrutturato l’immobile, del 75% del valore finale, otterrò una cifra pari a 150.000, che risulta essere proprio quanto abbiamo investito per acquisire e risistemare l’immobile in questione.
In questo esempio ideale il capitale di investimento, considerando i calcoli fin qui fatti, sarebbe pari a zero.
Essendo quindi zero il capitale di esposizione, anche il nostro livello di rischio sarebbe pari a zero.
Inoltre, rapportando l’utile netto di questo investimento al capitale di investito (che per l’appunto non esiste), si avrebbe un valore del rendimento tendente all’infinito.
Vediamo anche un secondo esempio, che considera valori più simili alla realtà.
- Affitto immobile pari a 1.500 dollari
- Rata del mutuo pari a 800 dollari
- Costi operativi di gestione pari a 450 dollari
Da questa operazione mi aspetto un utile netto che sia pari a 250 dollari al mese, che porti quindi a una somma guadagnata di circa 3.000 dollari l’anno.
Pro e contro dell’uso del metodo BRRRR
Sicuramente ci sono aspetti molto positivi, nel voler utilizzare il metodo BRRRR. In particolare ci riferiamo a:
- creazione di entrate passive;
- costruzione di un portafoglio di immobili variegato;
- creazione di valore.
Ci sono, comunque, anche dei contro da considerare, ossia:
- la necessità di dover contare forzatamente su un capitale iniziale, necessario nelle prime fasi di acquisizione e ristrutturazione (che può essere compensata da una richiesta di finanziamento a una banca, ma che solitamente viene concessa solo a chi è realmente esperto nel campo delle operazioni immobiliari);
- l’abilità che si deve avere nel reperire buoni affari (non per nulla noi di Remida abbiamo un gruppo di lavoro dedicato esclusivamente alla ricerca di immobili, cosa non facile considerando l’enorme competizione che c’è in questo settore);
- abilità nella gestione della ristrutturazione e dell’affitto (ecco perché spesso è il caso di affidarsi a chi questo lavoro lo fa da anni e ha una profonda conoscenza del Real Estate USA e delle sue peculiarità).
Conclusioni
Possiamo quindi consigliare l’utilizzo del metodo BRRRR? Si, ma ponendo alcune attenzioni.
L’uso sapiente di questa metodologia consente di produrre un reddito passivo, consentendoci di costruire un valido portafoglio immobiliare in modo ripetitivo.
Così facendo si ha la possibilità di raggiungere cifre importanti, sia in termini di cashflow (che, moltiplicandolo per un numero di operazioni immobiliari, può diventare sicuramente interessante) che di equity.
Non dimentichiamo, però, che ci sono tutta una serie di ostacoli da considerare, come la necessità di saper trovare degli affari realmente interessanti, che consentano di poter mantenere questa strategia nel corso del tempo.
Sarà necessario, in ogni caso, anche possedere una certa bravura nel saper gestire la parte delle ristrutturazioni e degli affitti.
Dovremo, inoltre, essere in grado di rifinanziare gli immobili, e anche per questo è necessario possedere una nostra storia di credito (che è un po’ la stessa cosa che andiamo a richiedere ai potenziali affittuari).
Di conseguenza le opportunità in questo genere di investimenti ci sono, ma non è sempre facile poterle cogliere al meglio.
Anche per questo affidarsi a realtà come la nostra, può consentire di ottenere un aiuto importante, nella costruzione di una strategia ottimale e sostenibile nel tempo.
Una cosa che consigliamo è quella di contattarci per richiedere una consulenza personalizzata!
Parlando con il nostro team avrete modo di impostare un percorso che avrà la finalità di comprendere:
- i nostri obiettivi di investimento;
- quale strategia può essere la migliore sulla base degli obiettivi che ci prefiggiamo, mantenendo il rischio il più basso possibile (e considerando anche la tendenza attuale del mercato!).
Non dimenticate, quindi, di contattare il team di Remida, per avere un primo impatto con la nostra realtà, oppure compilate il contact form.
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