- Preliminare di vendita o “agreement”
- Ispezione dell’immobile
- Modalità di svolgimento di un rogito immobiliare USA
- Costo del rogito immobiliare USA
- Rogito immobiliare USA: considerazioni sullo Stato della Florida
- Conclusioni
Quando ci riferiamo alle modalità di esecuzione di un’operazione di investimento immobiliare, un elemento che necessita di un’attenta analisi è certamente il rogito immobiliare USA.
Il rogito negli Stati Uniti tende a presentare distinzioni importanti rispetto a quello che accade nel mercato italiano, e che andremo adesso ad analizzare.
Preliminare di vendita o “agreement”
Una prima differenza con l’Italia da sottolineare sta nell’assenza della fase di proposta, e il contestuale passaggio al preliminare vero e proprio (che negli USA viene definito con il termine “agreement”).
Tale preliminare di vendita viene gestito direttamente da una “title company”.
Si tratta di una società che si occupa, per lo più, di gestire le transazioni immobiliari, che solitamente richiede il supporto di un avvocato.
Un aspetto molto interessante è che nella fase di preliminare-agreement viene fatta immediatamente l’offerta al venditore.
Depositi cauzionali
L’offerta prevede depositi cauzionali che sono più bassi rispetto a quelli richiesti in Italia (dove, solitamente, ci si aggira su cifre comprese tra il 20 e il 30% massimo, che sono non “refundable”, ossia “a perdere”).
Invece, negli Stati Uniti si procede con un contratto iniziale che risulta essere molto meno impegnativo per chi offre (con un deposito che può partire dai 1.000 dollari a salire fino a 4-5.000 massimo, ma solo per immobili di particolare valore).
Mediamente possiamo dire che il deposito cauzionale in USA non va mai a superare una somma compresa tra lo 0,5 e l’1% del valore massimo dell’immobile.
Si tratta a tutti gli effetti di un’usanza, non c’è una legge scritta che vieta di poter mettere anche di più qualora lo si volesse.
Ma ciò non toglie che ci si va ad impegnare con un capitale molto più basso.
Ispezione dell’immobile
Nei preliminari USA, inoltre, è previsto un periodo di ispezione dell’immobile, anch’esso non da ritenersi obbligatorio, ma solitamente sfruttato.
L’arco temporale nel quale è compreso il periodo di ispezione va solitamente da un minimo di 3, fino ad un massimo di 15 giorni (di norma non si accettano periodi maggiori).
In una fase come quella attuale, caratterizzata da elevata domanda e scarsa offerta, si punta ad abbassare questo range, chiedendo massimo 3 giorni per l’ispezione; questo per cercare di essere più competitivi.
Questo periodo consente all’acquirente di recuperare il deposito, nel caso in cui sia realmente convinti di procedere con l’acquisto dell’immobile.
Di conseguenza, questo deposito non è vincolante, fintanto che non termina questo periodo di ispezione.
Ciò non viene preso come un impegno realmente gravoso, tant’è che solitamente non viene nemmeno messo di mezzo un notaio e si procede con un semplice accordo con firma elettronica.
Modalità di svolgimento di un rogito immobiliare USA
Esistono varie modalità di svolgimento di un rogito immobiliare negli USA.
Un caso comune è quello che vede un acquirente e un venditore che abitano nella stessa località e sono particolarmente agevolati dalla stessa title company.
In questo caso, come in Italia, andiamo a firmare dal notaio, con la stessa title company che:
- funge da notaio;
- certifica la transazione;
- nel momento in cui c’è il passaggio dei fondi, da la conferma del closing avvenuto.
Closing da remoto
Esistono anche situazioni alternative, sia perchè si possono affrontare grossi volumi di transazione, sia perché si può essere da remoto (è il caso in cui chi acquista si trova in Italia).
Anche in questo caso si può comunque effettuare il closing.
Dopo la pandemia, vi è stata l’introduzione della possibilità di effettuare le firme notarizzate da remoto.
Questo ha avvantaggiato molto chi aveva interesse ad effettuare operazioni immobiliari negli USA e non aveva la possibilità di ritrovarsi nella stessa area geografica dell’immobile in questione.
In caso di closing da remoto, è previsto anche l’invio di documenti firmati in originale attraverso la posta.
Questo, in modo che venga certificata la totale ufficialità dell’operazione (che comunque, lo ribadiamo, si conclude già online comodamente seduti davanti a un computer).
L’invio del materiale cartaceo serve più che altro per soddisfare la componente più burocratica e per registrare il closing a tutti gli effetti.
In sintesi, possiamo affermare che fluidità, velocità e minor burocrazia, sono gli aspetti per cui il completamento di un rogito immobiliare negli USA appare come preferibile rispetto ad un’operazione conclusa in Italia.
Costo del rogito immobiliare USA
Il costo di un rogito immobiliare USA solitamente comprende:
- spese per la title company;
- per la registrazione dell’atto;
- costi di stampa ed invio dei documenti;
- ulteriori tasse comunali o statali.
Interessante è il fatto che tutte queste spese vengono inserite nel cosiddetto “riepilogo della transazione” o “closing statement”.
Tale documento riepiloga tutti i costi relativi alla transazione in questione, e normalmente ha un costo che si aggira intorno ad un valore pari al 2% della transazione.
Rogito immobiliare USA: considerazioni sullo Stato della Florida
Prendiamo ora come esempio lo Stato della Florida: anche in questo caso quel che diremo non viene considerato come un vero e proprio obbligo, ma più come un’usanza.
I costi degli agenti immobiliari di entrambe le parti in trattativa vengono sostenuti interamente dal venditore dell’immobile.
Si parla, quindi, di un costo pari al 6% del valore complessivo della transazione, che deriva:
- da un 3% che spetta all’agente immobiliare (o “realtor”) dell’acquirente;
- più un ulteriore 3% che spetta all’agente immobiliare del venditore.
La cosa molto interessante è che l’acquirente ha dalla sua il vantaggio di dover pagare un prezzo di acquisto al netto delle commissioni spettanti al suo agente immobiliare.
Questo risulta molto interessante per chi ha interesse a realizzare investimenti immobiliari in Florida davvero vantaggiosi.
Chi vende dovrà considerare sempre che avrà una dispersione complessiva dei costi pari all’8% sul valore complessivo della transazione:
- il 6% appena citato;
- un ulteriore 2% per il costo del rogito immobiliare.
Costui dovrà, quindi, fare delle attente valutazioni sulle spese correlate alla vendita se si utilizzano i “realtor”.
Conclusioni
Abbiamo visto quelle che sono le principali caratteristiche di un rogito immobiliare USA, argomento che spesso non viene trattato in modo tale da spiegare i principali passaggi e soprattutto le differenze con altri paesi, come appunto l’Italia.
Nell’effettuare operazioni immobiliari sicure, è necessario invece comprendere i fondamenti di questa materia, così da non farsi trovare totalmente impreparati.
In ogni caso, non dimenticate che i professionisti di Remida Properties sono perfettamente in grado di seguirvi lungo tutto il percorso di investimento:
- dall’acquisizione dell’immobile prescelto;
- alla sua ristrutturazione e riqualificazione;
- fino alla ricerca di potenziali affittuari o compratori, in base al tipo di operazione che vorrete eseguire nel mercato immobiliare USA (buy to rent, apartment building, fix and flip), mettendo a reddito l’immobile.
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