Ottimizzare i profili fiscali delle operazioni di investimento in immobili all’estero

La conoscenza del sistema di tassazione USA è uno dei temi di maggiore interesse per chi si approccia nella qualità di investitore al mercato americano (consulta il nostro corso gratuito sul mercato usa), ed in particolare in quello immobiliare.

Questo è finalizzato a conseguire l’ottimizzazione dei profili fiscali legati all’investimento.

Il sistema di tassazione americana risulta essere molto snello e caratterizzato da regole chiare e di semplice attuazione, ma attenzione!

Un errore di valutazione (o, peggio, di sottovalutazione) degli specifici adempimenti che l’investitore – soprattutto se straniero – deve porre in essere può risultare pregiudizievole per l’intero investimento e comportare oneri fiscali assai rilevanti.

In questo sintetico contributo intendiamo fornire le nozioni base sul sistema di tassazione degli Stati Uniti. per ottimizzare appunto i profili fiscali dell’investitore estero che desideri fare ingresso nel mercato del Real Estate statunitense.

Caratteristiche della LLC

Questo primo inquadramento ci fa già comprendere quali siano le fondamentali caratteristiche della LLC (che nasce come una via di mezzo tra la Partnership e la INC):

• società a ristretta base societaria;

• management diretto da parte dei soci (per quanto sussiste una distinzione funzionale tra soci ed amministratori – manager – della società. Ed anzi, per ragioni di opportunità fiscale legate all’applicazione della disciplina delle CFC “Controlled Foreign Companies”, è opportuno che tale distinzione sia assolutamente reale ed effettiva);
• specificità della figura del socio (intuitu personae);
• limitata responsabilità del socio per le obbligazioni della società.

La LLC risulta di fatto essere, dal punto di vista civilistico, facilmente assimilabile ad una S.r.l. italiana, con l’unica differenza che, come vedremo sul lato della tassazione, la LLC è di default una pass-through entity, cioè un’entità trasparente.

La LLC può, però, optare per diventare una società soggetta a Corporate Tax. Al contrario, la S.r.l. italiana è di default una società soggetta a Corporate Tax – l’IRES – ma può optare per la tassazione in “trasparenza” dei propri redditi.

La LLC rappresenta pertanto il giusto equilibrio tra protezione patrimoniale del socio ed efficienza fiscale. 

Ciò nel caso in cui la LLC non sia partecipata da un socio unico, nella qual ipotesi essa viene considerata una disregarded entity e pertanto tassata alla stregua della Sole Proprietorship.

Non soltanto, la presenza di un unico socio potrebbe generare qualche rischio per la società di essere riqualificata dalle autorità fiscali italiane come un’entità c.d. “esterovestita”, con tutte le conseguenze fiscali del caso.

Questo argomento, per la complessità di trattazione e per la peculiarità delle casistiche, non può essere trattato in questa sede ma necessità di una consulenza specifica “attagliata” al precipuo caso di specie.

LLC e soci

Un altro elemento da valutare nel caso si opti per la LLC è che gli utili prodotti possono essere attribuiti ai soci in misura differente rispetto alle percentuali di proprietà, e tale flessibilità consente di attagliare lo strumento societario alle specifiche esigenze di ciascun investitore.

A livello strettamente operativo, il socio residente italiano della LLC deve richiedere una sorta di codice fiscale americano (ITIN, Individual Taxpayer Identification Number) che si rende necessario per la presentazione della dichiarazione dei redditi (obbligatoria) in USA.

Dal punto di vista fiscale, come detto, la LLC è di default una società trasparente, anche se può optare per essere trattata fiscalmente con una Corporate Entity. 

L’opzione (che si definisce Election C-Corp) va esercitata sin dall’inizio dell’attività e non comporta una differente modalità di determinazione della base imponibile.

Modalità di tassazione USA della LLC

Essendo questa “trasparente” sotto il profilo fiscale, gli utili da essa generati non sono tassati in capo alla società ma vengono attribuiti direttamente ai soci.

Non occorre procedere alla distribuzione dell’utile, esso viene attribuito in ogni caso appunto perché trattasi di società trasparente –  i quali si vedranno recapitare ogni anno lo “Schedule K-1” (che sarebbe l’omologo statunitense del Quadro RH italiano).

In esso è indicata la quota di utili attribuita nell’anno al socio, quota che va ricompresa nell’ambito del reddito complessivo da indicare in dichiarazione (Tax Return – mod. 1040NR), obbligatoria in ogni caso (anche se non vi sono redditi in capo al socio non US Resident.

Ma, materialmente, la tassazione in Italia dei redditi USA attribuiti per trasparenza al socio di LLC come avviene?

Innanzitutto va chiarito che, in relazione agli utili discendenti dalla partecipazione in società estere  percepiti dal socio residente italiano, la tassazione in capo a quest’ultimo avviene “per cassa” e non “per competenza”, secondo l’aliquota fissa del 26% (a prescindere che il socio detenga una partecipazione c.d. “qualificata” o meno ).  

E pertanto, fintantoché il socio italiano non proceda alla effettiva distribuzione di tali utili (cioè finché non effettui un materiale trasferimento delle somme percepite a titolo di utile in Italia), non sarà quivi assoggettato ad alcuna imposta.

Al riguardo, va sempre tenuto in considerazione che:

1. l’utile imputabile al socio è sempre inferiore di quello che sarebbe stato il rendimento dell’investimento ad egli imputabile come persona fisica, atteso che la società può portare in deduzione specifici costi (secondo il principio di inerenza) la cui deducibilità in capo alla persona fisica è esclusa;
2. le imposte pagate all’estero dalla società sono in una certa misura recuperabili o come credito d’imposta (ex articolo 165 TUIR) o come deduzione dal reddito estero imputabile e assoggettabile a tassazione ;
3. al fine di stabilire quale sia il prelievo estero “legittimo” ed effettivamente applicabile al socio non US Resident occorre far sempre riferimento (e pretendere che sia applicata) la Convenzione contro le doppie imposizioni in essere tra Italia e Stati Uniti d’America, la quale prevede – ad esempio – per la tassazione di utili discendenti da partecipazione in società USA la misura massima del 15% (c.d. Withholding Tax).

Vi sono poi ulteriori aspetti legati alla corretta compilazione del Quadro RW della dichiarazione dei redditi italiana (anche sotto tale profilo viene ad evidenza la convenienza ad operare come società e non come persona fisica), nonché alle modalità per postergare la tassazione in Italia degli utili , ma anche questi argomenti, che devono necessariamente attagliarsi alla specificità delle situazioni di ciascun investitore, possono essere più efficacemente trattati in diversa e separata sede.