Il lavoro di Remida Properties è quello di affiancare operatori interessati ad investire nel mercato immobiliare americano. Tuttavia, quando si decide di realizzare questo tipo di operazioni immobiliari, la prima cosa fondamentale da capire è il sistema di tassazione del paese di riferimento, in modo da valutarne pro e contro.

Nelle prossime righe, dunque, capiremo come funziona la tassazione americana e di conseguenza quali sono gli adempimenti fiscali di cui tenere conto quando si vuole investire in un immobile negli USA.

tassazione americana

Tipologie di tassazione immobili USA: federale, statale, locale

L’estrema flessibilità del sistema fiscale americano, le notevoli possibilità di detrazione e l’approccio semplificato all’apparato burocratico rappresentano da sempre uno dei motivi principali per cui investire in immobili USA può essere una scelta conveniente.

Ciò corrisponde al vero, tuttavia ricordiamo che oltre ad essere flessibile il sistema di tassazione americana è anche molto rigoroso, pertanto affacciarsi a questo mondo come foreign investor richiedere necessariamente un supporto esperto che aiuti l’investitore a compiere tutti gli step necessari in modo corretto (al fine di evitare spiacevoli contenziosi col sistema giudiziario statunitense).

Le tasse su immobili all’estero, in USA, si dividono in tre tipologie: quelle dovute alla Federazione, quelle dovute allo Stato di riferimento e quelle dovute alla contea all’interno della quale si acquista e rivende l’immobile.

La Property Tax è la prima delle tasse USA sugli immobili di cui tenere conto. Si tratta della classica tassa di proprietà ed è la cosa più simile alla nostra IMU. L’aliquota si aggira intorno all’1% o 1,5% rispetto al valore dell’immobile che generalmente è circa il 30% in meno del valore di mercato.

La Florida offre sconti vantaggiosi a chi versa la Property tax prima della sua scadenza annuale (31 marzo).

Per quanto riguarda le imposte sul reddito (Income Tax), cioè quelle generate da un’ipotetica compravendita immobiliare, si ragionerà appunto nell’ordine delle tre diverse tipologie di tassazione di cui sopra:

La tassazione federale è basata sulle fasce di reddito (ma per le società di tipo Corporate è previsto un abbattimento al 21% fisso)

La tassazione statale è generalmente fissa, tranne alcuni casi, e inferiore a quella federale (nonché deducibile).

La tassazione locale è presente solo in alcuni casi (come New York) e altrettanto deducibile.

Tassazione compravendita immobiliare in America come persona fisica

Acquisire un immobile in USA come persona fisica non è particolarmente conveniente soprattutto per chi viene dall’estero, Per questa categoria di acquirenti viene applicata infatti la cosiddetta FIRTPA (acronimo di Foreign Investment in Real Property Tax Act), cioè una sorta di tassa sulla plusvalenza ottenuta dalla rivendita immobiliare, dovuta specificatamente da operatori non statunitensi.

Si tratta in realtà di una trattenuta sulle tasse che il venditore è tenuto a pagare sulla plusvalenza dell’immobile  e corrisponde a circa il 15% del prezzo di vendita.

Sempre per le persone fisiche non statunitensi è prevista un’ulteriore tassa, stavolta italiana, chiamata IVAFE (imposta sul valore delle attività finanziarie all’estero, come appunto la detenzione di immobili) e che corrisponde a circa il 2 per mille annuo del valore dell’immobile.

Tassazione compravendita immobiliare in America come LLC o C-Corporation

casa florida vista dall'alto

Se si decide di investire in un immobile in USA ma non si vuole rischiare di vanificare in tassazioni aggiuntive il proprio ritorno di investimento, la soluzione più conveniente è operare tramite una società LLC oppure C- Corporation

La LLC (Limited Liability Corporation) è una forma societaria simile alla nostra srl, e, una volta costituita con almeno due soci, consente di ottenere lo sgravio dall’imposta FIRTPA destinata agli investitori stranieri come persone fisiche.

La C- Corporation è invece una vera e propria società di capitali e beneficia dello sgravio FIRTPA anche se costituita da un singolo socio.

Come ottenere una tassazione agevolata sulla compravendita immobiliare in America

La flessibilità del sistema di tassazione immobili statunitense, soprattutto per le imprese, consente di ottenere diversi vantaggi in termini di sgravio fiscale.

A questi vanno aggiunte le numerose opportunità di detrazione offerte dall’apparato statunitense, grazie alle quali, rispetto al reddito generato da una compravendita immobiliare, si potranno scalare al 100% tutti i costi sostenuti dalla società che gestisce la compravendita: spese di soggiorno, biglietti dei voli, manutenzione, migliorie, costi accessori etc.

Attraverso un’approfondita consulenza con il team di Remida Properties, infine, sarà possibile verificare le soluzioni societarie e fiscali più convenienti per investire su immobili esteri in piena regolarità e rispetto delle leggi italiane e statunitensi a tema tributario, oltre a verificare le numerose opportunità legate agli accordi tra lo Stato Italiano e gli USA per evitare la doppia imposizione fiscale.